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2023年4月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板上詢問(wèn)“北京門頭溝華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)是否已經(jīng)爛尾？為何搞了七八年，遲遲不見(jiàn)動(dòng)靜？”

對(duì)此，門頭溝區(qū)齋堂鎮(zhèn)人民政府信誓旦旦地回復(fù)，“該項(xiàng)目不存在爛尾問(wèn)題，華僑城北京公司正在積極推進(jìn)報(bào)審工作，預(yù)計(jì)到2025年一期工程竣工，2026年二期工程竣工”。

齋堂鎮(zhèn)政府否認(rèn)項(xiàng)目爛尾

然而，現(xiàn)實(shí)總是充滿黑色幽默。2025年6月，這個(gè)華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)本該一期竣工的時(shí)節(jié)，華僑城卻悄悄“跑路”了。

北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，華僑城正在掛牌轉(zhuǎn)讓北京華僑城齋堂文旅發(fā)展有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。該公司正是華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)主體。

京西古道上的文旅明珠

華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)于2016年正式簽約，曾經(jīng)是央企華僑城和門頭溝政府的掌上明珠，華僑城將其視為京津冀地區(qū)的破局之作，打造京津冀文旅特色小鎮(zhèn)的標(biāo)桿。門頭溝政府將該項(xiàng)目列為重點(diǎn)支持項(xiàng)目，是全區(qū)文旅的三大樞紐龍頭之一。

齋堂鎮(zhèn)也確實(shí)有非常優(yōu)質(zhì)的文旅資源，尤其是著名的京西古鎮(zhèn)，有古寺、古村、古道等文物百余處，其中3處為國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位，先后獲得全國(guó)旅游名鎮(zhèn)、全國(guó)特色景觀旅游名鎮(zhèn)、首個(gè)北京國(guó)際戶外運(yùn)動(dòng)基地、中國(guó)歷史文化名村。齋堂鎮(zhèn)也是抗戰(zhàn)革命老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期曾是平西抗日根據(jù)地的中心。

可以說(shuō)，齋堂鎮(zhèn)有山有水，有長(zhǎng)城，有京西古道歷史，有明清軍事衛(wèi)所，有華北鄉(xiāng)村文化，有紅色旅游資源，有戶外休閑勝地，每年吸引北京大量戶外徒步人群前往游覽。

美中不足的是，齋堂鎮(zhèn)旅游資源比較分散，分布在各個(gè)村居，需要一個(gè)集散地進(jìn)行串聯(lián)。此外，齋堂鎮(zhèn)吸引的大都是一日游客群，這些人不僅不住宿，甚至很多自帶干糧，對(duì)當(dāng)?shù)氐穆糜谓?jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)比較小。

所以，門頭溝政府一直希望在齋堂鎮(zhèn)打造一個(gè)高品質(zhì)的旅游集散中心，提升該區(qū)域接待品質(zhì)，提供高品質(zhì)住宿、餐飲、購(gòu)物、會(huì)議接待、品質(zhì)度假、文化體驗(yàn)、娛樂(lè)演出等服務(wù)，增加游客停留時(shí)間，并吸引更有消費(fèi)力的商務(wù)會(huì)議、周末度假客群。

剛好，2016年6月華僑城提出“要在全國(guó)建100座文化特色小鎮(zhèn)”的計(jì)劃，齋堂鎮(zhèn)這么優(yōu)質(zhì)的旅游資源，是十分理想的投資項(xiàng)目，可以作為其在京津冀地區(qū)的“破局之作”，對(duì)后續(xù)開展北方的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目都將起到示范作用。
所以，雙方一拍即合，于2017年1月正式簽訂《北京市門頭溝區(qū)齋堂鎮(zhèn)文化旅游綜合項(xiàng)目投資合作協(xié)議》。

那這么好的合作項(xiàng)目，為什么搞了近十年沒(méi)搞成，華僑城反而“跑路”了呢？

雙方合作為何失敗？

截至目前，華僑城及合作各方?jīng)]有就甩賣該項(xiàng)目一事進(jìn)行任何公開發(fā)聲。

知酷文旅基于對(duì)文旅行業(yè)長(zhǎng)期的觀察和研究，對(duì)此事進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析，僅供讀者選擇性參考。

首先，一個(gè)重要的因素是房地產(chǎn)。華僑城的特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式其實(shí)是“地產(chǎn)+文旅”的模式，需要搭配房地產(chǎn)以回收龐大的項(xiàng)目投資。這幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變。房子滯銷，那“地產(chǎn)+文旅”的模式也難以為繼。

具體到華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目，一個(gè)更加“要命”的問(wèn)題是，文旅小鎮(zhèn)所在的區(qū)域涉及長(zhǎng)城文物保護(hù)，全村大部分地區(qū)為Ⅱ類建設(shè)控制地帶，新建的建筑物高度不得超過(guò)3.3米，建筑密度不得大于40%。

建筑物高度不得超過(guò)3.3米，建筑密度不得大于40%，這意味著房子只能蓋一層，并且蓋不了幾棟，這讓開發(fā)商怎么玩？賠錢的生意，誰(shuí)也不愿意去做。

第二，這十年，北京相關(guān)部門對(duì)于“文旅小鎮(zhèn)”這種搞法，態(tài)度由過(guò)去的支持轉(zhuǎn)變?yōu)楠q豫、懷疑，甚至是不支持。這使得華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目推進(jìn)速度很慢。

文旅小鎮(zhèn)過(guò)去是很受歡迎的一種旅游業(yè)態(tài)，但這十年里，其缺點(diǎn)暴露的越來(lái)越多，千篇一律，大拆大建，商業(yè)氣息太重、文化內(nèi)涵不足，征地動(dòng)遷勞民傷財(cái)，項(xiàng)目的可持續(xù)性不足。

例如，北京的古北水鎮(zhèn)就是一座文旅小鎮(zhèn)，2014年開業(yè)，2017年客流量達(dá)到峰值275萬(wàn)，隨即進(jìn)入逐年下滑的通道，到2024年古北水鎮(zhèn)年客流量下滑到129萬(wàn)，不及2017年的一半。理想中，古北水鎮(zhèn)的業(yè)績(jī)應(yīng)該是其姊妹景區(qū)烏鎮(zhèn)的模樣，年游客量幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)，但實(shí)際上只有烏鎮(zhèn)的幾分之一。

北京作為首善之都，官員們的水平都很高，視野和認(rèn)知層次都站在時(shí)代前沿，對(duì)文旅小鎮(zhèn)的各種缺點(diǎn)都很了解，又有古北水鎮(zhèn)的案例在前。華僑城做出的項(xiàng)目規(guī)劃要足夠優(yōu)秀，才能得到各級(jí)官員和審批部門的認(rèn)可。否則，把方案拿回去，改去吧。

尤其是，近些年北京對(duì)生態(tài)環(huán)保、文物保護(hù)、文化遺產(chǎn)保護(hù)等重視程度越來(lái)越高，華僑城齋堂文旅小鎮(zhèn)原先的規(guī)劃和設(shè)想，已經(jīng)跟不上新的指導(dǎo)精神的要求了。

2017年項(xiàng)目簽約，三年之后的2020年，齋堂鎮(zhèn)政府在回復(fù)網(wǎng)民問(wèn)題時(shí)表示，“正與華僑城集團(tuán)攜手調(diào)整齋堂鎮(zhèn)中心區(qū)的控規(guī)方案”。

三年之后又三年，2023年網(wǎng)民再次詢問(wèn)“是否爛尾”，官方回應(yīng)“不存在爛尾。華僑城正積極推進(jìn)多規(guī)合一報(bào)審工作”。

項(xiàng)目簽約6年了，連規(guī)劃審批都沒(méi)通過(guò)。但凡做過(guò)文旅項(xiàng)目的都知道，6年時(shí)間，規(guī)劃都沒(méi)通過(guò)，要么這個(gè)項(xiàng)目存在不合法、不合規(guī)的硬傷，要么上面的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于這個(gè)方案不滿意。

而且，華僑城當(dāng)前的財(cái)務(wù)情況也并不好，這幾年由于房地產(chǎn)下滑巨虧260億元，不斷拋售資產(chǎn)來(lái)回血。華僑城齋堂文旅項(xiàng)目，與其繼續(xù)拖著，不如及早抽身。

2025年5月28日，華僑城掛牌轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目100%股權(quán)及債權(quán)。數(shù)據(jù)顯示，2024年該項(xiàng)目公司虧損606萬(wàn)元，2025年1-4月虧損226萬(wàn)元。截至2025年4月30日，項(xiàng)目公司總資產(chǎn)3.5億元，總負(fù)債1.48億元。

華僑城從齋堂文旅項(xiàng)目推出后，齋堂文旅項(xiàng)目由誰(shuí)來(lái)接手，項(xiàng)目能否繼續(xù)？目前還是未知數(shù)。一切還需等待此次華僑城掛牌轉(zhuǎn)讓的結(jié)果。

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華僑城文旅；文旅小鎮(zhèn)；文旅投資

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