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經(jīng)歷了前些年請(qǐng)洋管家打理酒店的階段，中國(guó)房地產(chǎn)大佬漸漸開始走上自營(yíng)酒店品牌之路。繼恒大、碧桂園、萬(wàn)達(dá)之后，近日保利也宣布發(fā)展自營(yíng)酒店品牌“ARTEL雅途”和“N+”，一股自營(yíng)酒店品牌熱潮正在興起。有專家表示，房企由依傍洋酒店品牌到獨(dú)立發(fā)展自營(yíng)品牌，實(shí)際上是一個(gè)“扒皮”過(guò)程，追求投資回報(bào)才是根本動(dòng)因。

自營(yíng)酒店品牌熱潮正在興起

據(jù)了解，國(guó)內(nèi)房企發(fā)力酒店多年，主要采取與國(guó)際酒店管理公司以特許經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行品牌輸入。比如，富力、萬(wàn)達(dá)、保利等與凱悅、希爾頓、洲際、喜達(dá)屋等國(guó)際酒店集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)了國(guó)內(nèi)多個(gè)知名五星級(jí)酒店。

本次保利宣布發(fā)展自營(yíng)酒店品牌并非房企中的第一個(gè)。去年7月，寶龍地產(chǎn)正式成立酒店集團(tuán)。同年10月宣布推出自營(yíng)酒店品牌“藝悅”和“藝筑”。今年7月，繼鉑瑞和鉑驪高星酒店品牌之后，綠地集團(tuán)又推出自營(yíng)酒店品牌Q酒店。而恒大、碧桂園、萬(wàn)達(dá)則是較早推出自營(yíng)酒店品牌房的地企。

面對(duì)如此密集的發(fā)展自營(yíng)酒店品牌。業(yè)界認(rèn)為，一場(chǎng)去酒店洋品牌化，發(fā)展自營(yíng)酒店品牌熱潮正在興起。特別是，今年5月，萬(wàn)達(dá)文華酒店正式接手三亞海棠灣凱賓斯基酒店，被業(yè)界視為一場(chǎng)成功的“逆襲”。據(jù)介紹，三亞海棠灣凱賓斯基酒店開業(yè)于2012年初，作為世界知名酒店品牌，這家凱賓斯基只經(jīng)營(yíng)了4年多，就被萬(wàn)達(dá)易手。易手原因或?yàn)椤八敛环?。萬(wàn)達(dá)則表示，這是萬(wàn)達(dá)酒店及度假村品牌輸出第二個(gè)項(xiàng)目，是“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個(gè)步驟。

面對(duì)國(guó)內(nèi)酒店業(yè)，正在進(jìn)行的這場(chǎng)“逆襲”或“去洋品牌化”潮流，有人認(rèn)為，前些年由于運(yùn)營(yíng)酒店經(jīng)驗(yàn)不足，國(guó)內(nèi)房企才“無(wú)奈”的請(qǐng)洋管家打理，隨著房企的成熟，發(fā)展自營(yíng)品牌是必然選擇。也有人認(rèn)為，這場(chǎng)潮流源于“順勢(shì)而為”。因?yàn)榘l(fā)展國(guó)際五星級(jí)酒店不符合當(dāng)下發(fā)展趨勢(shì)，所以要重新進(jìn)行酒店定位。

六層皮說(shuō)

不過(guò)，華美顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱告訴記者，其中還有更深層次的原因。

趙煥焱表示，房企酒店集團(tuán)發(fā)展自營(yíng)酒店品牌，是酒店投資經(jīng)歷了“表皮”換地皮、抵稅神器、品牌溢價(jià)層等諸多過(guò)程后，最終回歸追求投資回報(bào)本質(zhì)的體現(xiàn)。趙煥焱介紹說(shuō)，酒店有六層皮。

第一層皮是招商的彩禮。“是指利用酒店建設(shè)計(jì)劃拿到地皮，此時(shí)酒店投資的主要目的在于‘表皮’換地皮?！?/p>

第二層皮是抵稅神器。“是指房企通過(guò)對(duì)酒店的巨額投資抵充了可觀的所得稅?！壁w煥焱解釋說(shuō)，假設(shè)房企當(dāng)年商品房銷售額為100億元，凈利潤(rùn)為20億元。那么，這20億元需要繳納所得稅。如果將這20億元投資酒店建設(shè)，凈利潤(rùn)就變?yōu)?。因此，這個(gè)階段投資酒店能給房企帶來(lái)可觀的抵稅回報(bào)。

第三層皮是品牌溢價(jià)層。引入高端國(guó)際酒店品牌后，整個(gè)地塊的價(jià)值得到提升，房?jī)r(jià)也隨之提升。趙煥焱稱，這一階段酒店投資的主要目的在于“房?jī)r(jià)”提升作用?！白畛醴科筮M(jìn)入酒店業(yè)是‘被動(dòng)’的。主要表現(xiàn)，一是出于對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)，二是引入高端國(guó)際酒店品牌而非自營(yíng)品牌?！?/p>

第四層皮是抵稅第二春。酒店初開業(yè)時(shí)，對(duì)于房企也有著重大利好?！耙?yàn)榫频甑恼叟f、攤稅可以進(jìn)一步幫房企抵充所得稅，這也是一個(gè)不小的數(shù)字。”趙煥焱解釋說(shuō)，酒店毛利潤(rùn)扣除還本付息、折舊、攤費(fèi)、得到凈利潤(rùn)后，才需要付所得稅。而折舊、攤費(fèi)又非?？捎^。因此，在這一階段，引入洋酒店品牌，對(duì)于房企仍然有利可圖。

第五層皮是感到疼痛了。“房子賣完后，隨著酒店開業(yè)年頭的增加，酒店折舊也呈現(xiàn)逐年減少狀態(tài)，這使得酒店投資抵稅利器的作用逐漸喪失。此外，房企還要每年付給國(guó)際酒店管理集團(tuán)一筆高昂的管理費(fèi)?！睋?jù)了解，房企給付的酒店管理費(fèi)大約占到營(yíng)業(yè)總收入的7%到8%。“這在前幾個(gè)階段，能夠通過(guò)酒店投資充抵大量所得稅時(shí)，這筆開支并不明顯。但是，現(xiàn)在要酒店自己賺錢了，這就是一個(gè)不小的數(shù)字。

第六層皮是指品牌輸出。“因?yàn)榫频晖顿Y的根本目是要得到投資回報(bào)。在扒了五層皮之后，房企不得以只能到第六層皮。這是指建立獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的酒店品牌，對(duì)外全權(quán)管理或特許經(jīng)營(yíng)，繼而上市。”趙煥焱說(shuō)，通過(guò)幾年來(lái)對(duì)酒店管理的逐步了解，房企希望減少管理費(fèi)，甚至是增加管理費(fèi)收入。所以，從某種角度，發(fā)展自營(yíng)酒店品牌也是一個(gè)必然選擇。

“因此，房企從與洋酒店品牌合作過(guò)渡到獨(dú)立發(fā)展自營(yíng)酒店品牌，實(shí)際上就是一個(gè)酒店的‘扒皮過(guò)程’，而自營(yíng)酒店的發(fā)展結(jié)果，則要看各自的能力?！壁w煥焱說(shuō)。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)房企自營(yíng)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)良好。大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年12月發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，2015年該集團(tuán)酒店經(jīng)營(yíng)收入約為52億元，同比增長(zhǎng)22.5%。2015年天貓碧桂園酒店集團(tuán)旗艦店雙十一當(dāng)天的支付金額突破千萬(wàn)元。對(duì)于保利酒店的發(fā)展，李國(guó)華稱看好中端酒店市場(chǎng)，保利酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要來(lái)自團(tuán)隊(duì)。