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田園綜合體的由來和現(xiàn)狀

2012年，東方園林產(chǎn)業(yè)集團總裁、田園東方創(chuàng)始人張誠結(jié)合北大光華EMBA課題，發(fā)表了論文《田園綜合體模式研究》，并在社會各界的大力支持下在“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”的陽山鎮(zhèn)落地實踐了第一個田園綜合體項目——無錫田園東方。在項目不斷探索的第四個年頭，2016年9月中央農(nóng)辦領導考察指導該項目時，對該模式給予高度認可。2017年由田園東方的基層實踐，源于陽山的“田園綜合體”一詞被正式寫入中央一號文件，原文如下：支持有條件的鄉(xiāng)村建設以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體，通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點示范。

中央財政從農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付資金、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展資金、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)補助資金中統(tǒng)籌安排，支持試點工作。預計近幾年將會有更多的田園綜合體出現(xiàn)在大眾的視野內(nèi)。

筆者認為，所謂田園綜合體，即以農(nóng)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，在農(nóng)業(yè)的基礎上發(fā)展旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，打造出一套農(nóng)業(yè)+旅游+社區(qū)的完整的生態(tài)圈。田園綜合體里可以包含生態(tài)農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、特色旅游、美麗鄉(xiāng)村、田園社區(qū)等要素。這既是對美麗鄉(xiāng)村這一概念的發(fā)展和升華，又是順應農(nóng)村供給側(cè)結(jié)構改革、發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)、構建新型城鎮(zhèn)化而出現(xiàn)的可持續(xù)發(fā)展的模式。

田園綜合體的出發(fā)點

那么，田園綜合體這一概念的出發(fā)點是什么呢？筆者覺得主要體現(xiàn)在三個方面：即農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，以及可持續(xù)發(fā)展的需求。

中國作為農(nóng)業(yè)大國，根據(jù)2016年人口普查的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段有5.89億（占總?cè)丝?2.65%）的農(nóng)村人口，外出務工農(nóng)民有1.6億，本地務工農(nóng)民1.2億。農(nóng)村留守的多為老人和孩子，空巢現(xiàn)象非常嚴重，帶來不少社會問題。另外，中國有18億畝的耕地紅線，根據(jù)2016年國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，目前中國有耕地20.25億畝。在現(xiàn)有條件下，要保住紅線，把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)成其他用途已經(jīng)幾無空間。

近幾年，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長逐步放緩，2016年的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長只有2.87%,遠低于2016年中國GDP同比增長6.7%的水平。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比重也逐年降低，2016年僅占國民生產(chǎn)總值7.97%。按照這個趨勢，農(nóng)業(yè)發(fā)展將進一步放緩，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值占比也將進一步降低。這對擁有眾多農(nóng)業(yè)人口的中國來說，不僅僅是一個經(jīng)濟問題，也不利于社會公平和穩(wěn)定。

2006年到2016年我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值及同比這種情況，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局

2006年到2016年我國國民生產(chǎn)總值以及每年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值占比情況，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局

根據(jù)2016年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國目前有57.35%的城鎮(zhèn)人口。2013年發(fā)改委作了《國務院關于城鎮(zhèn)化建設工作情況的報告》，提出了在2030年達到70%城鎮(zhèn)化率的目標。但是，城鎮(zhèn)化建設并不是簡單的農(nóng)村人口往城鎮(zhèn)遷徙，城鎮(zhèn)化建設過程當中需要考慮到城鎮(zhèn)基礎設施的配套情況、城鎮(zhèn)為了接納農(nóng)村人口而進行重新規(guī)劃、農(nóng)村人口就業(yè)和社會保障、農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移帶來的農(nóng)業(yè)用地的荒廢等問題。

田園綜合體作為農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設的新思路，可以主動使農(nóng)村的基礎設施建設向城鎮(zhèn)靠齊，將農(nóng)村改造成新型的田園小鎮(zhèn)，從而緩解農(nóng)村人口遷移帶來的巨大壓力和諸多矛盾，同時也可以為農(nóng)村的就業(yè)提供新的機會。

科技的發(fā)展帶來了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，但是仍然在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)這一條路上深耕，已經(jīng)不符合社會發(fā)展的趨勢。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)附加值低，受制于氣候、交通等因素，很難穩(wěn)定增產(chǎn)，而且農(nóng)民普遍沒有風險對沖的意識，這些都不利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)展田園綜合體的必要性

再談中國發(fā)展田園綜合體的有利因素和必要性，筆者從農(nóng)業(yè)、旅游和社區(qū)三個方面來分析。

首先是農(nóng)業(yè)。與中國傳統(tǒng)的農(nóng)民分散承包耕作土地的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)模式相比，田園綜合體注重的是對農(nóng)業(yè)的統(tǒng)一開發(fā)利用，將農(nóng)業(yè)用地從農(nóng)民手里集中起來，通過整合產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展新興特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)，并對農(nóng)地的使用進行長期規(guī)劃來更有效地發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，大大提升效率和附加值。同時先進成熟的商業(yè)運作模式，也能更好的利用當?shù)貎?yōu)勢，打造出品牌效應。

其次是旅游。田園綜合體的旅游開發(fā)同樣區(qū)別于一般的景區(qū)開發(fā)，通常景區(qū)是自帶吸引物的，造好配套設施，關上山門就可坐地收錢。但田園綜合體需要注重當?shù)剞r(nóng)業(yè)景觀環(huán)境的打造，引入各項體驗內(nèi)容、豐富業(yè)態(tài)，這樣才能更好地發(fā)揮田園的特殊魅力，與特色農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈有機整合，相輔相成。

最后是社區(qū)建設。因為田園綜合體的發(fā)展需要對該地區(qū)進行重新設計和規(guī)劃，需要考慮到各種相關的基礎設施建設和維護，新的安置點的建設等，同時也是助力了城鎮(zhèn)化。需要為了原住民、新住民、游客等不同的人群規(guī)劃不同的設施。這個時候可以通過與地產(chǎn)公司合作開發(fā)，打造出富有當?shù)靥厣纳鐓^(qū)。

田園綜合體的具體案例

田園綜合體這個概念，國內(nèi)外都有相應的案例，然而發(fā)展狀態(tài)和模式卻不盡相同。

我們先看國內(nèi)的概念首創(chuàng)及標桿項目：東方園林打造的田園東方。

長期以來業(yè)內(nèi)普遍對這個項目一片好評，但相關文章大多集中在意境、情懷等浮于表面的溢美之詞。但此項目建成后幾乎從未見到項目方或者媒體對其實際經(jīng)營效果和業(yè)績有任何披露，讓人不免有些奇怪，它的商業(yè)模式和經(jīng)營情況究竟是否成功？是否起到了初期宣傳中帶動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的作用？我們通過深入剖析案例來分析。

1）無錫田園東方項目

田園東方由東方園林產(chǎn)業(yè)集團投資50億元建設（據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露實際初期投入不足1億），位于“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)，是國內(nèi)首個田園綜合體項目。項目總面積6246畝，2013年4月啟動建設。項目包含現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目集群、田園社區(qū)項目集群等。

陽山鎮(zhèn)地處長三角，靠近錫宜高速，緊鄰新長鐵路。交通便利，離無錫市中心大約26公里，東臨上海、蘇州，西臨南京，南臨太湖。自然環(huán)境優(yōu)美，大約有2萬畝桃林，7000多畝生態(tài)林，10平方公里山地。附近還有陽山火山和溫泉。

田園東方位于無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)，靠近蘇州、上海、南京等城市，也緊鄰太湖

田園東方的一期規(guī)劃，規(guī)模有6246畝，一期項目大部分為農(nóng)業(yè)板塊，少部分文旅和居住板塊

農(nóng)業(yè)板塊：

田園東方規(guī)劃出來四園（水蜜桃生產(chǎn)示范園、果品設施栽培示范園、有機農(nóng)場示范園、蔬果水產(chǎn)種養(yǎng)示范園）、四區(qū)（休閑農(nóng)業(yè)觀光示范區(qū)、果品加工物流園區(qū)、苗木育苗區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示區(qū)）、兩中心（綜合管理服務中心、資源再生中心）。

這個規(guī)劃初衷是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的多樣性，完善產(chǎn)業(yè)鏈，將傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)導向生態(tài)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，為當?shù)剞r(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型提供切實的服務和幫助。

在項目實際落地上，田園東方已經(jīng)建好的一期項目中，90%的土地用于農(nóng)業(yè)板塊，主打產(chǎn)品水蜜桃產(chǎn)量占整個陽山鎮(zhèn)的20%。拿京東目前水蜜桃價格來做參考，陽山水蜜桃與平谷水蜜桃等同樣知名的品種價格相差不大，其價格是普通水蜜桃價格的1-2倍，附加值較高。之前田園東方與本來生活網(wǎng)合作，同時也登陸了京東無錫館，線上銷售水蜜桃，但目前在本來生活網(wǎng)和京東無錫館上都找不到相關的產(chǎn)品，也未見到有效的銷售宣傳。原規(guī)劃的相關產(chǎn)業(yè)鏈也未見后續(xù)落地和產(chǎn)生經(jīng)濟效益的相關報道。田園東方對當?shù)剞r(nóng)業(yè)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的影響還有待商榷。

陽山鎮(zhèn)規(guī)劃圖，大部分為水蜜桃種植用地

并且，陽山鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，大部分的功勞是2013年陽山鎮(zhèn)桃園村農(nóng)戶成立土地股份專業(yè)合作社，將農(nóng)戶承包的土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)到土地股份專業(yè)合作社，然后委托給信托公司經(jīng)營管理，通過經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)獲得分紅和收益，從而實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。這與田園東方基本無關。

文化旅游板塊：

田園東方的文旅板塊業(yè)內(nèi)一直有良好風評，其由自然體驗區(qū)、生活體驗區(qū)、文化展示區(qū)等三個部分組成。目前已經(jīng)開放的項目有主題餐廳區(qū)、牧場區(qū)、綠樂園戶外活動區(qū)、甜品售賣區(qū)、拾房書院、花間堂酒店、華德福學校等。雖然目前開發(fā)的景點不多，但各具特色。

田園東方導覽圖

這里沒有我們通常農(nóng)家樂所見的簡陋和泥濘的農(nóng)田，而是以精致、舒適的田園景觀作為整個景區(qū)的環(huán)境支撐。在每塊菜地上種上不同的農(nóng)作物，將農(nóng)作物作為景觀本身來打造。

在建筑上不同于傳統(tǒng)村落，田園東方的宅子基本是新建的，繼承了江南的風格，粉墻黛瓦，多以平層為主。院子外鋪上木質(zhì)地板，配上遮陽傘和桌椅，即有現(xiàn)代風情，外部又有田野環(huán)繞，生機盎然的田園風味。同時設計者們也將咖啡館、面包房、書房等文藝的、輕奢的、流行的業(yè)態(tài)和元素注入到了傳統(tǒng)村舍之中。

田園東方的游樂項目則采取了寓教于樂的方式，將農(nóng)業(yè)采摘體驗、農(nóng)場游樂、農(nóng)業(yè)教育結(jié)合在一起。已經(jīng)開放的綠樂園就有螞蟻王國主題區(qū)、小農(nóng)夫主題區(qū)、香草園主題區(qū)、農(nóng)夫果園主題區(qū)、白鷺牧場主題區(qū)、窯燒體驗區(qū)這些項目。還有專門的蜜桃故事館，推廣陽山水蜜桃文化，館內(nèi)也販賣水蜜桃禮盒。

作為農(nóng)業(yè)旅游的試水之作，業(yè)內(nèi)好評滿滿，筆者也覺得確實花了一定的心力，但在此還是提出一些略有不同的觀點。

目前來看園內(nèi)游玩項目相對較少，不足以滿足都市游客的短時短途度假需求，游客還是以半日游為主。一方面可能是因為第一期的旅游板塊只有200畝，僅占目前總開發(fā)面積的4.5%，另一方面可能是因為這個板塊的旅游項目目前沒有吸引人的爆點，項目更新和后續(xù)開發(fā)也較為乏力。初期新鮮感一過，客流自然越來越少。

如果要給不同口味的游客提供2日以上的游玩和體驗內(nèi)容，田園東方還有很多內(nèi)容需要建設和填充，這也意味著更多的投入。另外與大片農(nóng)業(yè)板塊也未見有太多的整合，實際處于相對割裂狀態(tài)。如何利用農(nóng)田促進文旅的發(fā)展也需要后續(xù)優(yōu)化。

大眾點評上對“田園東方”這一關鍵字搜索，實際受關注程度并不高，大致可以推斷這個景點的客流情況

去哪兒網(wǎng)上田園東方項目的門票信息，可以看到月銷量和門票套餐，月銷量僅44人

地產(chǎn)板塊：

田園東方雖然作為知名的田園綜合體，但是其核心業(yè)務仍然是地產(chǎn)，這也是他們打造這個項目的初衷。開發(fā)的地產(chǎn)板塊一期田園小鎮(zhèn)為低密度社區(qū)，多為97-230m2田園別墅，產(chǎn)權70年。

田園東方一期別墅規(guī)劃圖，張開宛如佛手，目前已經(jīng)全部售罄

田園東方別墅的建造，既促進了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展，提高了土地價值，又在一定程度上是改善了當?shù)氐纳鐓^(qū)規(guī)劃和配套設施，對城鎮(zhèn)化有促進和提升的作用。

搜索目前田園東方及周邊的樓盤均價可知，得益于周邊良好的生態(tài)環(huán)境、精致的設計和人們回歸田園的精神追求，該地區(qū)的房價平均高于惠山區(qū)其他地區(qū)60%以上，而且第一期別墅已經(jīng)售罄，目前正準備開發(fā)二期項目。田園東方在地產(chǎn)這個部分的表現(xiàn)優(yōu)異，項目的實際收益和成果明顯高于農(nóng)業(yè)和旅游板塊。

田園東方與附件房價的對比，數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)

結(jié)合上面的數(shù)據(jù)，就房地產(chǎn)方面來說，田園東方是一個相對成功的項目，不僅房價高于周邊地區(qū)，別墅也都銷售一空。雖然田園東方CEO張誠也曾作過“特色小鎮(zhèn)勿重蹈房地產(chǎn)鬼城覆轍”的演講，但是根據(jù)之前的分析來看目前田園東方核心依然是地產(chǎn)業(yè)。

以上述分析，目前田園東方的模式，并沒有很好的解決當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)和旅游的問題。商業(yè)模式的本質(zhì)是以田園綜合體的概念獲得較低成本的住宅用地，同時以文旅項目來抬高房地產(chǎn)價值。農(nóng)業(yè)板塊并沒有和文旅有太多結(jié)合，產(chǎn)業(yè)鏈也未見成效，即沒有提高農(nóng)業(yè)的附加值，也沒有發(fā)展出農(nóng)業(yè)觀光為主的旅游相關的吃、住、行、游、購、娛產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)和旅游更像是為了地產(chǎn)而做的配套項目。

總體上來說，田園東方仍然是個相對不成熟的田園綜合體實驗，實際經(jīng)營業(yè)績、產(chǎn)業(yè)提升及經(jīng)濟效益存疑，東方園林自己也并未進行實際的大規(guī)模復制（目前幾個項目都在概念階段）。

國內(nèi)開發(fā)田園綜合體的主要難點筆者認為在于“農(nóng)業(yè)、文旅、地產(chǎn)”三者的平衡，產(chǎn)業(yè)鏈的整合。開發(fā)商多為房地產(chǎn)商，以建設房地產(chǎn)為目的去的，用發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)旅游和田園綜合體的概念問政府低價拿地，再以田園風光+文旅配套來抬高房價，這樣的套路獲取更高的商業(yè)利潤。然后在高額利潤中挖一塊補貼文旅投資和農(nóng)業(yè)項目就行了。他們實際上對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)本身就很生疏，滾動開發(fā)、快進快出、賣完走人的房地產(chǎn)模式也決定了其完全無心真正做好現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。旅游板塊也可能在初期賣房時建設較好，后續(xù)建設就越來越不用心，草草了事了。

真正意義上的田園綜合體，需要各個板塊相互促進和支持，能夠共同產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益，有一套成熟的可持續(xù)的模式，而不是用地產(chǎn)盈利去貼補其他兩塊的表面文章。中國的田園綜合體今后需要如何發(fā)展，還是要通過不斷的研究和實際探索，來進一步的發(fā)展和完善，這個也是我們在相關項目咨詢中努力完善的課題。

2）臺灣南投縣埔里鎮(zhèn)桃米村

接下來我們再看看中國大陸外的較為成功的案例。

桃米村位于臺灣南投縣埔里鎮(zhèn)中潭公路旁，在鎮(zhèn)中心西南約5公里處，占地18平方公里，人口1264人。1999年9月21日，臺灣發(fā)生“集集大地震”，桃米村是重災區(qū)。地震過后，在新故鄉(xiāng)文教基金會的幫助下，村民決定將村子定位成生態(tài)農(nóng)業(yè)社區(qū)來進行規(guī)劃和建設。

桃米生態(tài)社區(qū)的入口處，青蛙為當?shù)氐臉俗R

桃米生態(tài)社區(qū)概覽圖，來源于其官網(wǎng)

桃米村原本以種植地瓜、早稻為主，之后陸續(xù)種植樹薯、甘蔗、紅茶、香菇、生姜等經(jīng)濟作物。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的沒落，社區(qū)許多土地陸續(xù)休耕，青壯年人口外流，社區(qū)逐漸凋敝。災后重建的過程中，繼續(xù)發(fā)展傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)已經(jīng)沒有前景。基金會的專家們提出了“桃米生態(tài)村”的概念，目標是將桃米村從一個傳統(tǒng)農(nóng)村轉(zhuǎn)型成一個結(jié)合有機農(nóng)業(yè)、生態(tài)保育和休閑體驗的教育基地。同時專家們也發(fā)現(xiàn)該地區(qū)生態(tài)資源豐富，尤其是青蛙，當?shù)負碛袓u內(nèi)79%的青蛙品種。

基金會為當?shù)鼐用裨O計了一系列有關民宿、餐飲、解說、景點開發(fā)等課程。這些方面的培訓，讓當?shù)鼐用癫挥迷僖揽渴杖牒艿偷霓r(nóng)業(yè)（2000年當?shù)剞r(nóng)民年收入約10萬新臺幣，彼時大學生收入約為30萬新臺幣）。

經(jīng)過這些年的發(fā)展，當?shù)氐穆糜问杖朐鲩L迅速，各類業(yè)態(tài)的發(fā)展和數(shù)量都有了可觀的進步。

當?shù)貎H有1000多人口，年接待游客近幾年接近100萬人次。從開發(fā)這個項目到10多年間，當?shù)貭I收年復合增長率162%，漲速驚人。

同時社區(qū)獲得的每一筆收入，包括民宿、餐飲等，都需要上交5%-7%，導覽解說上交10%，作為公眾支出照顧社區(qū)弱勢群體，構筑了一個較好的社區(qū)環(huán)境。

桃米村的社區(qū)通過當?shù)氐穆糜?、農(nóng)業(yè)來支持和建設。農(nóng)業(yè)通過轉(zhuǎn)型成生態(tài)農(nóng)業(yè)，融入旅游的因素，吸引了大量的游客，為當?shù)氐膭?chuàng)收做出了貢獻。最終，三個產(chǎn)業(yè)相互促進，發(fā)展出了一條可持續(xù)的生態(tài)旅游模式。桃米村也成了臺灣著名景點之一。

3）其他國家的案例

除了桃米村，其他國家也有成功的例子。

美國：美國Fresno農(nóng)業(yè)旅游區(qū)由Fresno city東南部的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)及休閑觀光農(nóng)業(yè)區(qū)構成。區(qū)內(nèi)有美國重要的葡萄種植園及產(chǎn)業(yè)基地，葡萄干產(chǎn)量占世界總產(chǎn)量93%。還有賞花徑、水果集市、薰衣草種植園等。采用“綜合服務鎮(zhèn)+農(nóng)業(yè)特色鎮(zhèn)+主題游線”的立體架構，每年吸引300多萬人次前來參觀，創(chuàng)收60億左右。

法國：法國的普羅旺斯以薰衣草聞名于世，當?shù)爻渥銧N爛的陽光最適合薰衣草的成長，不僅吸引來自世界各地的度假人群欣賞花海，還帶動了一系列薰衣草產(chǎn)品的銷售。除了游覽，其特色美食——橄欖油、葡萄酒、松露也享譽世界。還有持續(xù)不斷的旅游節(jié)慶活動，以營造濃厚的節(jié)日氛圍和藝術氛圍。

韓國：江原道旌善郡大醬村出奇制勝地由和尚與大提琴家共同經(jīng)營，利用當?shù)卦牧?，采用韓國傳統(tǒng)手藝制作養(yǎng)生食品的方式制造大醬。此外，休閑農(nóng)業(yè)的經(jīng)營者還特別準備了三千個大醬缸為背景的大提琴演奏會、綠茶冥想體驗、赤腳漫步樹林及美味健康的大醬拌飯，增加了游客的體驗性。以此為買點吸引大量游客。

日本：日本的大王山葵農(nóng)場，該農(nóng)場以黑澤明的電影《夢》的拍攝地點而聞名，這種以農(nóng)場為依托，以媒體傳播為宣傳手段也是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的方向之一。農(nóng)場每年收貨山葵150公噸，是日本最大的山葵園之一，每年吸引120萬人次前來參觀。

參考了上述的成功案例，我們可以預見田園綜合體今后定將大有可為，那么對于我們來說，該如何建設田園綜合體呢？

農(nóng)業(yè)、旅游、宜居的有機結(jié)合才是田園綜合體

田園綜合體的發(fā)展價值觀是通過第三產(chǎn)業(yè)來帶動第一產(chǎn)業(yè)，絕對不是單純的房地產(chǎn)項目。田園綜合體的發(fā)展仍然需要以農(nóng)村為根本，根據(jù)財政部《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》的要求：農(nóng)村生產(chǎn)生活生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體。

循環(huán)農(nóng)業(yè)就是充分利用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資源，發(fā)展多層次利用技術，促進生態(tài)發(fā)展，減少農(nóng)業(yè)污染和資源的浪費。變廢為寶，實現(xiàn)效率最大化。創(chuàng)意農(nóng)業(yè)就是不僅圍繞著農(nóng)產(chǎn)品的種植、開采和加工，更可以發(fā)展周邊行業(yè)如原創(chuàng)的特色食品、飲品，開發(fā)出農(nóng)業(yè)用地的旅游觀光功能等，體現(xiàn)出農(nóng)業(yè)的人文和科技要素。農(nóng)事體驗可以提供農(nóng)業(yè)勞動體驗的服務，使游客體驗到當?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樂趣。

旅游業(yè)的發(fā)展也與農(nóng)業(yè)發(fā)展密不可分。通過對當?shù)剞r(nóng)業(yè)的規(guī)范化、機械化、特色化，進而開發(fā)出相應的體驗點、農(nóng)產(chǎn)品基地等作為旅游項目，同時也發(fā)展相應的餐飲住宿行業(yè)，生態(tài)旅游行業(yè)，進一步發(fā)掘當?shù)氐穆糜翁厣拖鄳木包c，打造出一條依托農(nóng)業(yè)也能提高農(nóng)業(yè)附加值的產(chǎn)業(yè)鏈。

田園綜合體的規(guī)劃同時也是對當?shù)氐纳鐓^(qū)的設計和開發(fā)。建設田園綜合體的過程當中，通過先進的設計理念、現(xiàn)代化的配套設施，科學的社區(qū)規(guī)劃安排，提升當?shù)氐纳鐓^(qū)質(zhì)量和環(huán)境，改善了當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量，合理安排當?shù)氐木幼↑c，同時也能提供就業(yè)機會，從而在另一種意義上實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

當然，打造農(nóng)業(yè)+旅游+社區(qū)三位一體的田園綜合體的話，需要這三個方面相輔相成。農(nóng)業(yè)作為核心產(chǎn)業(yè)，需要為旅游的發(fā)展提供條件和創(chuàng)意，也可以通過農(nóng)業(yè)用地的規(guī)劃實現(xiàn)新型社區(qū)的建設。旅游產(chǎn)業(yè)一方面可以充分開發(fā)出當?shù)氐馁Y源，促進相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面又可以為當?shù)靥峁┲群透吒郊又档穆糜问杖?。社區(qū)建設也需要農(nóng)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)民生活水平的提高，以及旅游業(yè)的發(fā)展來推動，在規(guī)劃好的基礎上，合理安排農(nóng)業(yè)用地、旅游景點、新型社區(qū)。三者結(jié)合，共同促進，才能發(fā)展出良性的、可持續(xù)的田園綜合體。

田園綜合體的打造本質(zhì)上還是三個產(chǎn)業(yè)相互促進和發(fā)展

田園綜合體的成功要素

在田園綜合體的規(guī)劃和建設的過程中，不僅僅是簡單的發(fā)展三個產(chǎn)業(yè)，也需要考慮以下幾個方面的問題。

1）功能定位準確：一個田園綜合體首先要找準自己的定位，結(jié)合自身的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)，因地制宜的發(fā)展，同時也需要找準自己發(fā)展的方向，以農(nóng)業(yè)為核心，發(fā)展相關的旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)。

2）區(qū)位及基礎條件較優(yōu)：區(qū)位因素對田園綜合體很重要，農(nóng)業(yè)發(fā)展需要好的自然地理環(huán)境，旅游業(yè)發(fā)展也需要好的區(qū)位條件。發(fā)展田園綜合體，對當?shù)氐幕A設施要求較高，當?shù)毓艿赖匿佋O、道路的修建都是影響田園綜合體發(fā)展的重要條件。區(qū)位和交通條件好、基礎設施好的地區(qū)，才能吸引到游客，同時也能負荷更多的游客。

3）政策支持顯著：政策上的支持和引導、資金和人力的支持、土地所有權和產(chǎn)權的界定以及劃分，還有拍賣所需的土地的優(yōu)惠政策，這些都離不開政府的有力支持。同時基礎設施的建設又需要政府的支持和投入，所以建設田園綜合體也需要考慮到政府的因素，當?shù)卣С至Χ确浅Ｖ匾?。田園綜合體的規(guī)劃也需要分析政府能投入的力度、基礎設施建設的周期和投資回報周期。

4）商業(yè)模式優(yōu)秀：設計一個良好的商業(yè)模式也很重要，田園綜合體作為一種農(nóng)村經(jīng)濟的新型發(fā)展方式，投資建設的過程中，需要明確投資和融資的機制，如何融資、如何投資都是規(guī)劃環(huán)節(jié)中需要著重考慮的部分。要確保資金切實的用到田園綜合體的建設上去。同時也要設計好盈利模式，以便更好的籌資和融資。不能以房地產(chǎn)為核心，否則開發(fā)商通過房地產(chǎn)的小部分利潤補貼農(nóng)業(yè)的虧空，從而獲取廉價的住宅用地，房地產(chǎn)項目銷售完成之后，開發(fā)商便無后續(xù)建設的動力，也難以長期保持一個精品項目，最后僅僅讓房地產(chǎn)商利益最大化。農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)就變成了開發(fā)商的噱頭，最后不了了之。優(yōu)秀的商業(yè)模式，是一個良性的、協(xié)同發(fā)展的模式。

5）對農(nóng)業(yè)有顯著的帶動作用：建設田園綜合體，如果商業(yè)模式設計合理，其他的基礎設施相繼跟進，有了政府支持下的網(wǎng)管鋪設，就能帶動農(nóng)村和農(nóng)民的發(fā)展和消費人群的增加。他不僅能更大程度上的開發(fā)利用農(nóng)村的資源，對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型提供幫助，提高農(nóng)業(yè)的附加值和農(nóng)民的生活水平。也能帶動周邊的發(fā)展，對周邊的發(fā)展有促進的作用。

6）生態(tài)環(huán)境友好：田園綜合體的發(fā)展離不開當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的支持。田園綜合體中的旅游板塊對環(huán)境要求較高，環(huán)境好的地方才能吸引到游客。所以不僅事前考察評估的環(huán)節(jié)需要考慮到環(huán)境的優(yōu)劣，建設中和以后的維護中也需要保護環(huán)境，建設生態(tài)友好的旅游景點和社區(qū)。規(guī)劃合理的網(wǎng)管鋪設也是對生態(tài)的保護。

總的來說，田園綜合體的打造是一個系統(tǒng)性的工程。它并不是一個很簡單的農(nóng)業(yè)旅游項目，更不是農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)項目，而是一個環(huán)環(huán)相扣、互相協(xié)同的模式。目前中國整個社會對這種運作模式都有很大的需求，這也凸顯了對這方面商業(yè)模式分析、產(chǎn)業(yè)鏈整合、運作方式研究等頂層架構設計的專業(yè)性和稀缺性。

雖然真正的田園綜合體目前在中國還沒有非常成功的案例，但是我們?nèi)匀豢春盟己玫陌l(fā)展前景，此類項目的運作模式探索和成熟，對我國社會的穩(wěn)定和發(fā)展都有重要的意義。

結(jié)語

目前來看田園綜合體還在探索試驗階段，需要精細打造，離廣泛復制還有一段時間。之前憑借“特色小鎮(zhèn)”“美麗鄉(xiāng)村”等概念所打造的小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村，失敗的居多。那些小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村大部分同質(zhì)化嚴重、交通條件較差、宣傳力度較小、區(qū)域特色不突出，投入了大量的人力物力，也沒能為當?shù)貛斫?jīng)濟效益。

所以在打造各地的田園綜合體的時候，需要特別重視頂層設計的作用，以調(diào)查研究為起點，充分考察每個地方的區(qū)位、自然、人文、交通等方面的情況，結(jié)合當?shù)氐奶厣?，做出切實可行的?guī)劃和戰(zhàn)略，并在此基礎上進行建設。這樣才能避免盲目和冒進，減少項目的失敗的可能性。尤其是田園綜合體需要統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)這三個方面，也需要找準當?shù)氐亩ㄎ唬荒転榱藴慅R旅游和地產(chǎn)這些因素而不考慮當?shù)氐膶嶋H情況和未來的發(fā)展方向，這對操盤者的專業(yè)性和前瞻性要求都更高。

田園綜合體的建設對政府來說，一定程度上能解決當?shù)氐木蜆I(yè)問題，也能為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供幫助。對農(nóng)民來說，帶來了更高的收入和更好的居住環(huán)境，同時也一定程度上解決了農(nóng)村空巢化，使農(nóng)村勞動力回流，緩解社會問題。對游客來說，體驗到了新型的旅游方式和不同的生活體驗。對城市旅居者來說，田園風光帶來完全不同的居住體驗，優(yōu)質(zhì)的項目也有很好的保值升值的空間。

未來中國，田園綜合體必然大有可為。

*本文作者：馬寶山，景鑒智庫分析師；周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），執(zhí)惠特約評論員，景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師，長期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略研究，政府顧問、文旅項目策劃及投資顧問、財務顧問。