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萬達(dá)集團(tuán)與融創(chuàng)中國（1918.HK）正在加碼合作。1月29日，融創(chuàng)公告顯示，將參與萬達(dá)商業(yè)（萬達(dá)集團(tuán)旗下公司）私有化股份的回購計劃，出資95億元購買該公司股東持有的約3.91%股份。
一個月前，1月3日，萬達(dá)董事長王健林在總部會見了融創(chuàng)董事長孫宏斌，目的之一即商討此前懸而未決的萬達(dá)文旅城（下稱“萬達(dá)城”）資產(chǎn)交割問題。
孫宏斌一行6人到訪，包括行政總裁汪孟德、財務(wù)總監(jiān)曹鴻玲、法務(wù)總監(jiān)薛雯、首席運(yùn)營官馬志霞等。這是融創(chuàng)集團(tuán)高管團(tuán)隊的大半壁江山，也是負(fù)責(zé)萬達(dá)城資產(chǎn)交割的最高決策層。
在2017年7月19日，融創(chuàng)以438.44億元收購13個萬達(dá)城91%的權(quán)益后至今，其中8個項目完成資產(chǎn)交割，另外5個項目的交割事宜卻一拖再拖。
“目標(biāo)項目是由多種業(yè)態(tài)的銷售物業(yè)和持有物業(yè)構(gòu)成的綜合性開發(fā)項目，且目標(biāo)項目數(shù)量多、體量大，處于不同的開發(fā)和經(jīng)營階段，因此需要較長的時間準(zhǔn)備和編織須載入通函的經(jīng)審核財務(wù)資料、估值報告及其他資料?！?nbsp;這是融創(chuàng)公告給出的延期交割理由，現(xiàn)實卻沒那么簡單。
盡管兩家公司在簽署交易協(xié)議時，承諾四個不變——“品牌不變”、“規(guī)劃內(nèi)容不變”、“項目建設(shè)不變”、“運(yùn)營管理不變”，但地方政府對融創(chuàng)這位“闖入者”，以及在緊急轉(zhuǎn)型的萬達(dá)城商業(yè)模式或許還存在著些許的疑慮。
“頭疼”的濟(jì)南萬達(dá)城
融創(chuàng)投資萬達(dá)的官方公告顯示，13個萬達(dá)城資產(chǎn)交割的預(yù)計完成日期是2017年10月15日或之前。
2017年10月11日，融創(chuàng)宣布已經(jīng)接收前兩批、8個萬達(dá)城，剩余5個萬達(dá)城延遲至12月31日或之前。待到12月21日，融創(chuàng)宣布交割再度延遲，交割日期至2018年4月31日。
重慶、青島、昆明、濟(jì)南、?？冢@是剩余5個待交割的萬達(dá)城。其中，濟(jì)南萬達(dá)城不僅是所有萬達(dá)城當(dāng)中投資額最高的一個，還是王健林和孫宏斌比較頭疼的一個。
（圖說：1月3日，濟(jì)南萬達(dá)城一期文旅工程還在地基施工階段。）
2016年8月26日，濟(jì)南市人民政府、歷城區(qū)人民政府、萬達(dá)集團(tuán)共同簽署該項目的合作協(xié)議。萬達(dá)集團(tuán)承諾投資630億，文化體育旅游產(chǎn)業(yè)部分的投資超280億元。
濟(jì)南市承諾出讓4200畝的低價建設(shè)用地給予萬達(dá)集團(tuán)。2017年6月30日，首批1495畝土地定向拍賣給萬達(dá)，樓面價僅2800元/平方米，當(dāng)時的拆遷補(bǔ)償價位13000元/平方米。此外，濟(jì)南的拆遷工作由政府承擔(dān)。濟(jì)南市政府當(dāng)時用時5個月拆遷完畢，投入資金26億元。
拿地剛滿10天，情況突變，濟(jì)南萬達(dá)城91%的權(quán)益易手融創(chuàng)。此時，挖掘機(jī)剛進(jìn)入位于濟(jì)南市蓮花山腳下的萬達(dá)城項目，開挖一期住宅項目的地基。
2017年7月22日，即在萬達(dá)、融創(chuàng)達(dá)成最終交易協(xié)議三天之后，王健林前往濟(jì)南市拜訪相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。
“這是由于濟(jì)南市政府暫停了濟(jì)南萬達(dá)城的土地出讓，王健林是去和當(dāng)?shù)卣疁贤▍f(xié)商?！薄敦斝隆穲蟮里@示，后據(jù)歷城區(qū)和濟(jì)南市國土反饋，濟(jì)南市同意繼續(xù)簽署土地出讓合同，但必須同時簽補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議對文旅城的建設(shè)時間、標(biāo)準(zhǔn)、后期運(yùn)營提出嚴(yán)格要求，否則將采取不允許住宅銷售，收回土地等懲罰措施。
目前，仍有三個萬達(dá)城項目尚未全部完成土地出讓。其中濟(jì)南萬達(dá)城待供應(yīng)土地尚有2705畝，相當(dāng)于項目規(guī)劃用地的65%，昆明萬達(dá)城待供應(yīng)土地占到項目規(guī)劃用地的82%。
廉價土地是地方政府給予萬達(dá)城項目的優(yōu)惠條件之一。正因如此，土地供應(yīng)不會一次性完成，而是根據(jù)工程進(jìn)度分批次出讓。而且，萬達(dá)城項目的每年給該項目土地供應(yīng)，需要編入《濟(jì)南市本級年度土地供應(yīng)計劃表》。2017年的供地指標(biāo)已經(jīng)完成，剩余2705畝按計劃在2020年計劃建成開業(yè)之前分批供應(yīng)。
諸如濟(jì)南等尚未交割的萬達(dá)城項目，能否獲得后續(xù)數(shù)年的項目用地。對此，騰訊《棱鏡》向萬達(dá)、融創(chuàng)請求置評，但未獲回應(yīng)。不過，王健林在這次在拜訪濟(jì)南市領(lǐng)導(dǎo)時的姿態(tài)值得玩味。
王健林此前兩度到訪濟(jì)南，萬達(dá)官網(wǎng)當(dāng)時給出的報道口吻是，“王健林董事長會見濟(jì)南市領(lǐng)導(dǎo)”。2017年7月22日這次則變成“濟(jì)南市領(lǐng)導(dǎo)會見王健林董事長”。
一位接近融創(chuàng)的人士向騰訊《棱鏡》透露，王健林之外，孫宏斌與旗下高管同樣到訪濟(jì)南，依舊無法改變濟(jì)南萬達(dá)城延遲交割的現(xiàn)實。
對“闖入者”的疑慮
事實上，萬達(dá)城的“資產(chǎn)交割”并不復(fù)雜——比如西雙版納萬達(dá)城，包括資料、財務(wù)、人事、印章等項目的交割，一天之內(nèi)宣告完成?！罢嬲龔?fù)雜的是協(xié)調(diào)地方政府關(guān)系?！苯咏舜稳f達(dá)城交割的消息人士透露。
騰訊《棱鏡》多方求證獲悉，前8個項目之所以順利交割，與項目大多或已開業(yè)或?qū)⒔ǔ刹粺o關(guān)系。另5個項目之所以交割延期，同樣受到項目建設(shè)進(jìn)程影響。除青島項目將在2018年4月全面開業(yè)之后，其他四個預(yù)計在2020年-2021年方能建成開業(yè)。
“一個最明顯的疑慮就是，萬達(dá)自身的商業(yè)信譽(yù)、資金實力、開發(fā)運(yùn)營才是地方政府愿意與其合作的關(guān)鍵，現(xiàn)在項目剛開始建，大股東突然換成融創(chuàng)了，換誰都會擔(dān)心。” 一位熟悉萬達(dá)和融創(chuàng)的房地產(chǎn)公司高管對騰訊《棱鏡》表示，“而且融創(chuàng)的資金實力、負(fù)債壓力、企業(yè)信譽(yù)，以及由此可能帶來的項目風(fēng)險，都值得慎重再三。”
瑞信香港此前發(fā)布的研報顯示，融創(chuàng)杠桿率“冠絕內(nèi)房股”。截止2017年上半年的凈負(fù)債率是260%?！叭粲嬋?016年發(fā)行的100億元永續(xù)債，其凈負(fù)債率達(dá)到390%?！?/strong>
在萬達(dá)城締造者王健林看來，建設(shè)萬達(dá)城，資金壓力相當(dāng)大。
“每個萬達(dá)城項目需要七八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。十幾個項目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內(nèi)，十三個每年凈增1000億負(fù)債，壓力相當(dāng)大。”在2017年萬達(dá)集團(tuán)年會上，王健林再次強(qiáng)調(diào)，“這樣加杠桿、逆勢而為是不科學(xué)的。”
收購萬達(dá)城放大了融創(chuàng)的財務(wù)負(fù)擔(dān)。但孫宏斌曾對騰訊《棱鏡》表示，2017年將是融創(chuàng)負(fù)債率的拐點，融創(chuàng)接下來將加速銷售資金回籠，公司負(fù)債率會越來越低，并且融創(chuàng)有足夠的資金。
融創(chuàng)中期財務(wù)報告顯示，融創(chuàng)在手現(xiàn)金924.1億元，足以覆蓋金額為689億元的1年半以內(nèi)到期的有息債務(wù)。按嚴(yán)謹(jǐn)口徑，扣除掉受限制現(xiàn)金，不受限制的現(xiàn)金為706億元，也仍可以覆蓋1年半以內(nèi)的有息債務(wù)。
但融創(chuàng)依舊需要王健林。
“因為融創(chuàng)的地方政府關(guān)系非常薄弱，在萬達(dá)城交割中需要萬達(dá)給它背書?！?nbsp;前述房地產(chǎn)公司高管表示。
事實確系如此。
接近融創(chuàng)萬達(dá)高層的人士告訴騰訊《棱鏡》，在13個萬達(dá)城的資產(chǎn)交割當(dāng)中，協(xié)調(diào)地方政府關(guān)系的工作主要由萬達(dá)負(fù)責(zé)，“前8個大多已經(jīng)開業(yè)或者即將建成，協(xié)調(diào)起來比較簡單，融創(chuàng)最終負(fù)責(zé)財務(wù)、印章、工商登記變更這類事務(wù)性工作即可。剩下5個還在協(xié)調(diào)當(dāng)中。”
一家與融創(chuàng)有業(yè)務(wù)往來的信托公司高層向騰訊《棱鏡》指出，項目尚未交割，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清楚，就會影響項目的融資?！叭趧?chuàng)曾向我們公司尋求就某一萬達(dá)城項目進(jìn)行抵押貸款，但就由于產(chǎn)權(quán)不清，而沒有接這個單子?！?/strong>
上述信托高管進(jìn)一步分析稱，項目融資不順，就有可能拖慢地產(chǎn)項目的資金回籠，繼而影響到文旅產(chǎn)業(yè)的工程進(jìn)度，而工程進(jìn)度又是資產(chǎn)交割過程中地方政府最關(guān)心的環(huán)節(jié)。“這是一個負(fù)向循環(huán)?！?/strong>
（圖說：1月3日，濟(jì)南萬達(dá)城展示中心暨售樓處已經(jīng)建成，目前一期樓盤開始預(yù)售。）
1月3日，孫宏斌帶領(lǐng)汪孟德等人拜訪王健林，訴求之一即希望王健林盡快破解這種負(fù)向循環(huán)。這同樣符合萬達(dá)自身的利益。
2017年是萬達(dá)的特殊時期，王健林坦誠“遭受磨難和風(fēng)波”。因此，“如果萬達(dá)城的交割再出現(xiàn)問題，會對萬達(dá)在地方政府眼中的信譽(yù)造成直接傷害，王健林是不可能允許這種情況發(fā)生。”上述接近融創(chuàng)萬達(dá)高層人士透露。
按照王健林在2018年萬達(dá)年會上透露的目標(biāo)，未來將保持每年50個萬達(dá)廣場的開業(yè)速度，到2020年開業(yè)800家。萬達(dá)要想達(dá)成這一目標(biāo)，依舊需要得到地方政府在地價等方面給予政策優(yōu)惠。
“累活”和“精細(xì)活”無縫銜接
融創(chuàng)究竟有無能力保證萬達(dá)城的建成開業(yè)，這不僅是一個信用問題，還關(guān)涉萬達(dá)城自身的項目結(jié)構(gòu)，以及萬達(dá)、融創(chuàng)在這一結(jié)構(gòu)的分工。
13個萬達(dá)城當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)這種銷售物業(yè)占比84%，剩下16%才是文旅、酒店等自持物業(yè)。比如，濟(jì)南萬達(dá)城首批出讓1495畝土地，銷售用地1085畝，用于文旅產(chǎn)業(yè)部分的自持用地410畝，支付土地出讓金66.75億元。
“土地出讓金是整個萬達(dá)城項目最大的一筆投資?！笔煜とf達(dá)城開發(fā)模式的業(yè)內(nèi)人士告訴騰訊《棱鏡》，“萬達(dá)城后續(xù)投資，先依靠土地使用權(quán)抵押得來的貸款投入在建工程，再依靠在建工程抵押貸款投入住宅開發(fā)，繼而將住宅銷售資金投入文旅產(chǎn)業(yè)?！?/strong>
因此，樓盤銷售速度決定整個萬達(dá)城項目的建設(shè)進(jìn)展。
萬達(dá)集團(tuán)正在淡化房地產(chǎn)這種重資產(chǎn)，謀求通過商業(yè)、文旅等地產(chǎn)項目中積累的品牌信譽(yù)、政府資源、運(yùn)營經(jīng)驗，完成商業(yè)模式的重塑。反之，融創(chuàng)卻是房地產(chǎn)行業(yè)新貴，銷售兇猛是其顯著特點，這家公司2010年銷售額86億元，2017年躥升至3600億元，行業(yè)排名僅次于碧桂園、萬科、恒大。
萬達(dá)與融創(chuàng)在前8個交割完畢的文旅城中的分工，同樣取決于雙方能力。萬達(dá)負(fù)責(zé)酒店、商管、樂園等自持物業(yè)的品牌管理、規(guī)劃內(nèi)容、項目建設(shè)、運(yùn)營管理，融創(chuàng)則負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)等銷售物業(yè)。
以南昌萬達(dá)城為例，該項目公司在完成工商信息變更之后，融創(chuàng)持股91%，融創(chuàng)武漢公司總經(jīng)理王迎佳出任法定代表人，萬達(dá)助理總裁楊明明繼續(xù)擔(dān)任總經(jīng)理。
在酒店、商管、樂園等自持物業(yè)的各個運(yùn)營公司中，融創(chuàng)每個運(yùn)營公司僅派駐一位財務(wù)代表、一位法務(wù)代表和一位業(yè)主代表，其余高管、員工繼續(xù)由萬達(dá)一方擔(dān)任。地產(chǎn)開發(fā)的銷售物業(yè)高管幾乎大換血，改由融創(chuàng)一方擔(dān)任，萬達(dá)普通員工如愿留下，要與融創(chuàng)簽署勞動合同。
（圖說：融創(chuàng)在接管南昌萬達(dá)城地產(chǎn)銷售后，開始招聘）
在入股樂視、并購萬達(dá)城之后，孫宏斌在多個場合宣講融創(chuàng)在文旅和消費(fèi)領(lǐng)域的“美好生活”布局，但在現(xiàn)階段，他僅表示“我們只能干蓋房賣房這種臟活累活，文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營這種精細(xì)活兒還是老王（王健林）他們擅長?！?/p>
“在融創(chuàng)向文旅產(chǎn)業(yè)派駐的幾個業(yè)務(wù)代表中，還有一個是融創(chuàng)從其他文旅城挖來的原萬達(dá)員工?！蹦喜f達(dá)城內(nèi)部人士告訴騰訊《棱鏡》，融創(chuàng)人才儲備不足只是一個方面，文旅產(chǎn)業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)對其來說同樣陌生，“文旅跟地產(chǎn)的報表是不同的。比如商管公司的報表中有一個科目用來記錄租金收入，融創(chuàng)的人在接收財務(wù)時，還在問我們財務(wù)，這項用來干嘛？”
地產(chǎn)行業(yè)屬于“打一槍換一個地方”的快速周轉(zhuǎn)行業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)卻需要耐心培育區(qū)域市場，潛心經(jīng)營十多年才能收回真正盈利。
“僅以地產(chǎn)行業(yè)的管理水平掌舵萬達(dá)文旅城，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。” 上述南昌萬達(dá)城內(nèi)部人士坦言，萬達(dá)集團(tuán)自身的文旅城經(jīng)驗不過四五年時間，諸如萬達(dá)城中的海洋主題樂園，目前還在聘請韓國團(tuán)隊代其管理，“所以我們總是調(diào)侃說，萬達(dá)做文旅的水平，距離迪士尼差著好多個長隆度假村。融創(chuàng)距離萬達(dá)，差著無數(shù)個萬信（萬達(dá)RTX名稱）?！?/p>
騰訊《棱鏡》就萬達(dá)城交割諸多問題請問融創(chuàng)與萬達(dá)進(jìn)行置評，截止此次發(fā)稿未獲正面回應(yīng)。據(jù)接近萬達(dá)方面的人士透露，雙方正在按照此前協(xié)議內(nèi)容推進(jìn)。
*本文來源：微信公眾平臺“棱鏡”（ID：lengjing_qqfinance），作者：張慶寧，原標(biāo)題：《融創(chuàng)萬達(dá)：“世紀(jì)并購”身后事 | 棱鏡》。
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