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7月30日，深圳華僑城股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華僑城”；000069.SZ）全資子公司擬以9.63億元的價(jià)格，出清與萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)”）合資公司60%股權(quán)及債權(quán)。

7月31日，華僑城擬轉(zhuǎn)讓潮州華僑城實(shí)業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“潮州華僑城實(shí)業(yè)”）51%股權(quán)及5455.947萬(wàn)元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6873萬(wàn)元。

而在當(dāng)月，華僑城經(jīng)過(guò)232輪競(jìng)價(jià)，以50.01億元拿下上海唐鎮(zhèn)新“地王”，刷新唐鎮(zhèn)樓面單價(jià)。而早在去年年底，華僑城便已出清了旗下上海項(xiàng)目子公司上海華合、上海華筵各50%股權(quán)。半年后又以重金重返上海拿地。

華僑城成立于1997年，是央企華僑城集團(tuán)旗下文旅及地產(chǎn)板塊的上市公司。近年來(lái)左手甩賣子公司、右手創(chuàng)紀(jì)錄拿地，華僑城在“買”、“賣”之間有何乾坤？《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系華僑城，但一直未收到公司回復(fù)。

甩賣資產(chǎn)背后負(fù)債攀升

7月30日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，華僑城（天津）投資有限公司（簡(jiǎn)稱“華僑城（天津）”）擬出讓太原僑辰置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“太原僑辰”）60%股權(quán)及有關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)9.6億元，其中60%股權(quán)對(duì)應(yīng)掛牌價(jià)1.6億元，債權(quán)掛牌價(jià)8.03億元。

據(jù)轉(zhuǎn)讓信息披露，華僑城（天津）為上市公司華僑城A的全資子公司。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的太原僑辰成立于2018年12月，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理。華僑城（天津）對(duì)其持股60%；萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)對(duì)其持股40%。此次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，標(biāo)的企業(yè)其他股東（即萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）未放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

成立近兩年的太原僑辰經(jīng)營(yíng)情況并不理想。轉(zhuǎn)讓信息顯示，2019年，太原僑辰實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入198.08萬(wàn)元，凈利潤(rùn)0.42萬(wàn)元，負(fù)債13.40億元；截至2020年5月底，營(yíng)業(yè)收入為0，凈利潤(rùn)0.58萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)13.38億元，所有者權(quán)益2028.29萬(wàn)元。

無(wú)獨(dú)有偶，7月31日，據(jù)重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所消息，華僑城擬轉(zhuǎn)讓潮州華僑城實(shí)業(yè)51%股權(quán)及5455.947萬(wàn)元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6873萬(wàn)元，其中51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1417.053萬(wàn)元。據(jù)介紹，潮州華僑城實(shí)業(yè)主要從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)。

公開(kāi)資料顯示，2019年潮州華僑城實(shí)業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)收入為0，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-892.09萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-669.07萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)1.25億元，負(fù)債總計(jì)1.11億元，所有者權(quán)益1330.92萬(wàn)元。

據(jù)披露，公司持有地塊交地的條件為“五通一平”，但“五通一平”EPC工程項(xiàng)目因拆遷等問(wèn)題，進(jìn)度緩慢，遲遲無(wú)法完成交付，從而無(wú)法辦理土地使用權(quán)證。

華僑城甩賣資產(chǎn)已成常態(tài)。自2018年開(kāi)始，華僑城便頻繁出售資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年，華僑城集團(tuán)共計(jì)出售18家子公司股權(quán)及債權(quán)。而根據(jù)2019年年報(bào)，當(dāng)年華僑城則先后出售了5家旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，合計(jì)實(shí)現(xiàn)投資收益26.76億元，其中，12月18日同時(shí)出售了2家上海房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，分別為上海華合和上海華筵。

而在今年3月，華僑城集團(tuán)控股公司云南世博亦于北京金融資產(chǎn)交易所披露重大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公告，包括4家項(xiàng)目公司股權(quán)及債權(quán)。

在華僑城密集出售項(xiàng)目公司背后，其負(fù)債規(guī)模迅速攀升引人注目。僅3個(gè)月時(shí)間，2020第一季度華僑城總負(fù)債3072.02億元，較2019年末的2846.27億元增長(zhǎng)7.93%；凈負(fù)債率從2019年末的84.47%增至2020年一季度末的96.79%，增長(zhǎng)超12個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)2020年一季度報(bào)，公司的短期借款372.03億元，較2019年年末233.49億元激增了59.33%；此外，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債89.63億元。僅此兩項(xiàng)便有461.66億元債務(wù)，而同期，公司賬面貨幣資金為435.82億元。

從現(xiàn)金流來(lái)看，2020年第一季度，華僑城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為-127.87億元。值得注意的是，2014年與2015年、2017年至2019年間，華僑城財(cái)務(wù)報(bào)表列示的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)值。華僑城在近期發(fā)布的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表中指出：“主要是公司進(jìn)入快速發(fā)展階段后通過(guò)土地招拍掛方式獲取了較大體量的優(yōu)質(zhì)地塊，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈額有所下滑。”

此外，今年5月，華僑城發(fā)布新增借款公告，2020年前4月累計(jì)新增借款194.21億元，全部為銀行貸款，占2019年末凈資產(chǎn)比例的20.44%。

重金購(gòu)地為增土儲(chǔ)

華僑城在甩賣資產(chǎn)的同時(shí)還在重金購(gòu)地。根據(jù)近期投資者關(guān)系活動(dòng)記錄，華僑城現(xiàn)階段拿地時(shí)堅(jiān)持優(yōu)中選優(yōu)的原則。7月21日，華僑城在經(jīng)過(guò)232輪爭(zhēng)奪之后，擊敗建發(fā)、旭輝、金茂以及上海本地國(guó)企金橋集團(tuán)4家大房企，以50.01億元競(jìng)購(gòu)上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)PDP0-0404單元D-04-06地塊，成交樓面價(jià)4.42萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率19.07%。

資料顯示，該地塊為居住用地，總出讓面積56522.9㎡，建筑面積113045.8㎡，起始價(jià)42億元，樓面起價(jià)3.71萬(wàn)元/㎡。

華僑城此次競(jìng)拍該地塊，還刷新了浦東唐鎮(zhèn)板塊的樓面單價(jià)新紀(jì)錄。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中心顯示，在2016年5月由保利競(jìng)得的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊為區(qū)域內(nèi)最高樓面價(jià)，當(dāng)時(shí)為4.36萬(wàn)元/㎡。

從土儲(chǔ)情況來(lái)看，華僑城整體土儲(chǔ)充裕。根據(jù)2019年年報(bào)，當(dāng)年華僑城新增土地儲(chǔ)備624.7萬(wàn)㎡，建筑面積1208萬(wàn)㎡；截止2019年底，累計(jì)土地儲(chǔ)備共2463萬(wàn)㎡，總建筑面積4605萬(wàn)㎡，其中，剩余可開(kāi)發(fā)面積2533萬(wàn)㎡，按2019年252萬(wàn)㎡的銷售情況看，可供未來(lái)10年的銷售所需。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，華僑城拿地金額189億元，在全國(guó)房地產(chǎn)拿地金額榜中位列第28位，拿地面積412萬(wàn)㎡，位列17名。

但是華僑城的新增土儲(chǔ)主要分布于山東、江蘇、廣東、深圳等地，上海無(wú)新增土地儲(chǔ)備。根據(jù)2019年年報(bào)，華僑城在上海共有8塊土地，合計(jì)總占地面積43.37萬(wàn)平方米，總建筑面積80.2萬(wàn)平方米，剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積24.08萬(wàn)平方米，上述各數(shù)據(jù)均不足華僑城總土儲(chǔ)的2%。

上海土地儲(chǔ)備匱乏或許也是華僑城迫不及待在上海補(bǔ)倉(cāng)的主要因素。但值得注意的是，僅在七個(gè)月前，華僑城還出售了兩家上海項(xiàng)目公司股權(quán)。2019年12月18日，華僑城對(duì)上海華合和上海華筵各50%股權(quán)進(jìn)行出售，合計(jì)對(duì)當(dāng)期凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)-347萬(wàn)元，合計(jì)實(shí)現(xiàn)投資收益6.04億元。

據(jù)了解，這兩項(xiàng)目公司分別擁有華合地塊和華筵地塊的土地使用權(quán)。該等地塊均位于上海市靜安區(qū)蘇河灣，是兩個(gè)目前正在開(kāi)發(fā)的相鄰工地；落成后，總建筑面積約達(dá)32.9萬(wàn)平，包括辦公室、商業(yè)和住宅物業(yè)。

對(duì)于華僑城在上海出售項(xiàng)目后又重金購(gòu)地的舉動(dòng)，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)《投資網(wǎng)》表示，這或是是一種回補(bǔ)行為，出售蘇河灣的項(xiàng)目后，華僑城在上海的土地儲(chǔ)備匱乏，沒(méi)有項(xiàng)目便意味著將要淡出上海市場(chǎng)。購(gòu)得唐鎮(zhèn)地塊后，土地儲(chǔ)備得到補(bǔ)充，在上海也有項(xiàng)目可做。

但是華僑城去年年底出售蘇河灣的項(xiàng)目，并不合算。盧文曦認(rèn)為，蘇河灣項(xiàng)目位于上海市中心，且開(kāi)盤后售賣情況良好。華僑城出售該項(xiàng)目，存在回補(bǔ)母公司現(xiàn)金流，減輕財(cái)務(wù)壓力的可能性。

盧文曦表示，今年以來(lái)華僑城頻繁出售項(xiàng)目公司，也不排除用甩賣資產(chǎn)來(lái)為企業(yè)現(xiàn)金流回血的可能。今年上半年受疫情影響，無(wú)論是文旅產(chǎn)業(yè)、還是地產(chǎn)行業(yè)，都遭受較大損失。

根據(jù)2020年一季報(bào)，2020年前三月，華僑城的營(yíng)收為68.18億元，歸母凈利潤(rùn)8.39億元，分別同比下降13.91%、30.01%。

*本文來(lái)源：投資者網(wǎng)，作者：葛凡梅，原標(biāo)題：《華僑城的買賣乾坤：左手甩賣子公司，右手重金爭(zhēng)“地王”》。