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萬達集團董事長王健林最近一次亮相是在7月21日。

這一天，王健林來到天津靜海區(qū)實地考察。據(jù)靜海融媒報道，萬達和靜海區(qū)圍繞靜海現(xiàn)有體育產(chǎn)業(yè)、體育設施和萬達體育資源、文旅項目對接引進等方面進行了深入交流。

2020年上半年，疫情有效控制后，王健林開始頻繁奔波于各地。財經(jīng)網(wǎng)根據(jù)公開報道拼湊出一條王健林的近期活動軌跡，6月7日在江西省贛州市考察文旅項目地塊；6月8日在廣東省肇慶市考察投資環(huán)境；6月28日至30日，前往貴州省丹寨縣考察調研。

值得一提的是，王健林實地考察意圖明顯，每到一處都繞不開“文旅”二字。

文旅帶來拿地優(yōu)勢

頻繁奔波背后，或許正是王健林的文旅野心。

在中房商學院副院長鄧明政看來，“王健林從十年前開始布局長白山文旅項目到現(xiàn)在，從未放棄過做大文旅的野心，2017年甩賣文旅和酒店資產(chǎn)純屬無奈之舉。”

2017年，萬達甩賣近700億元資產(chǎn)包，其中包括13個萬達文旅城和77家萬達酒店。出售資產(chǎn)大大緩解了萬達的負債壓力，王健林在2017年的工作總結中表示，“僅此一項協(xié)議就減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，相當于減債1100億元?！?/p>

危機解除后，萬達又開始“重倉”文旅項目。自2018年開始至今，萬達先后宣布了自己在延安、遵義、蘭州、湖州、沈陽、天津、四川、長春等省、市的文旅投資計劃。

財經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，萬達和地方簽訂文旅項目合作協(xié)議后不久，常常圍繞當?shù)卣归_拿地行動。比如，2020年萬達的不少拿地動作，就和其在2019年簽訂的文旅項目關系密切。

2019年6月9日，萬達和天津薊州區(qū)簽訂了《天津薊州區(qū)萬達文化旅游及城市綜合體項目招商合作協(xié)議》。緊接著，2020年1月8日，萬達地產(chǎn)以底價9.27億元在天津拿下3宗地塊。其中，2宗住宅用地；1宗商業(yè)用地。3宗地塊分布于天津薊州新城南環(huán)路南北兩側，總出讓面積22.65萬平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半品牌房企在津拿地金額榜中，萬達集團以15.6億元的新增土地總價排名第九；而在2020年上半年品牌房企在津拿地面積榜中，萬達集團則以33.1萬平方米的新增土地建面排名第五?！?/p>

此外，2019年8月6日，吉林省人民政府省長景俊海介紹，萬達與長春市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，決定投資1000億元的影視文旅項目，9月份將開工建設。

2020年1月22日，長春市公共資源交易中心一連發(fā)布16條國有建設用地使用權掛牌出讓公告，將凈月區(qū)南臨河街兩側的16宗地塊整體打包出讓，總面積近215萬平方米。其中商住用地12宗，總面積約112.2萬平方米；商業(yè)商務用地4宗，總面積約102.6萬平方米。

土地出讓公告對競買者提出多重要求，如：競買人應承諾在項目出讓地塊內建設高星級酒店、影視攝影基地(不少于30個棚)、影視制作基地及影視創(chuàng)客中心等業(yè)態(tài)；競買人本身(含其控股股東直接或間接控股的其他公司)或競買人引進企業(yè)(含其控股的子公司)應提供不少于10個獲得住房和城鄉(xiāng)建設部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心頒發(fā)的已開發(fā)商業(yè)項目的《綠色建筑標識證書》和不少于10個高端酒店管理運營證明文件。

天眼查信息顯示，2020年3月9日，長春國資委下屬公司長春潤德成立北方影都投資公司；3月16日，剛剛成立一星期的北方影都投資將上述16宗土地收入囊中。很明顯，成立不久的北方影都投資并不具備諸如“不少于10個高端酒店管理運營證明文件”的相關資質。6月初，長春潤德將北方影都投資100%股權轉讓給萬達地產(chǎn)。

雖然土地出讓公告中并未直接點名將土地賣給誰，但如此嚴苛的競買人要求已將大批房企排除在外。此次長春出讓的16宗土地存在定向出讓給萬達的嫌疑。

關于土地公告中提及的競買人要求是否專門為萬達而設，萬達公關向財經(jīng)網(wǎng)表示，“這個問題得去問土拍部門，（他們）當時是怎么考量、怎么設置的。”7月27日，財經(jīng)網(wǎng)致電長春市公共資源交易中心，工作人員表示，“我們只是執(zhí)行者，按照區(qū)里提供的條件進行公告?！彪S后，財經(jīng)網(wǎng)多次致電長春市國資委相關部門，截至發(fā)稿，暫未得到回復。

王健林曾公開表示，“我們獲得土地的成本比其他企業(yè)要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主動權。”此外，據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道， 2013年，廣州南沙區(qū)2013NJY-3號地塊似為萬達量身定制。

多位房地產(chǎn)業(yè)內人士告訴財經(jīng)網(wǎng)，房企在文旅項目的布局，一定程度上會為其帶來在當?shù)氐哪玫貎?yōu)勢。鄧明政表示，“文旅和產(chǎn)業(yè)是房企低價拿地的不變法門。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜則直言，“現(xiàn)階段來說，文旅是拿地的IP，底層還是房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

鄧明政告訴財經(jīng)網(wǎng)，現(xiàn)在各地方城市更倚重產(chǎn)業(yè)投資者，純地產(chǎn)（住宅）投資的模式將會越來越難。不僅是文旅項目，地標項目、民生項目、豪華酒店等都很受地方厚愛。一般來說，投資者在和政府談判時準備好“一攬子”計劃，政府同意投資者的土地要求后，投資者再將投資落地，這其實是一種勾地模式，也可以理解為一種補償，只是分步驟進行而已。

重回重資產(chǎn)暗藏風險?

在王健林“收割”低價土地為地產(chǎn)業(yè)務打基礎的同時，2020上半年萬達的房地產(chǎn)銷售卻并不出色。

以往常常能帶動部分地產(chǎn)銷售的文旅項目，在2020年的疫情影響下，變得沒有“用武之地”。中國旅游研究院測算，預計2020年全年，國內旅游人次將負增長15.5%，全年同比減少9.32億人次；國內旅游收入負增長20.6%，全年減收1.18萬億元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年萬達操盤金額218.7億元。而在此之前，據(jù)界面新聞4月份報道，“界面新聞從多個信源處獲悉，萬達地產(chǎn)今年（2020年）銷售目標設定為1000億元。受制于疫情影響，這一目標完成的難度加大，但截至目前，萬達并未因疫情影響改變千億目標?！?/p>

如據(jù)此推算，2020年上半年，萬達僅實現(xiàn)銷售目標的21.87%，下半年銷售壓力巨大。不過，萬達方向財經(jīng)網(wǎng)表示，“關于地產(chǎn)的銷售目標，公司從來沒有講過。”

2020年房企生存環(huán)境并不樂觀。上半年，疫情影響下，近半數(shù)房企的累計銷售金額低于去年同期。而主力干將的離開，讓原本就在疫情大背景下艱難求生存的萬達 “難上加難”。7月6日，加盟萬達18年、擔任萬達地產(chǎn)集團總裁一職的呂正韜提出辭職，原萬達文化集團總裁張霖接任萬達地產(chǎn)集團總裁一職。

一方面，萬達的銷售增長面臨“瓶頸期”；另一方面，推崇“去房地產(chǎn)化”、“走輕資產(chǎn)模式”的萬達重回文旅、地產(chǎn)的重資產(chǎn)“戰(zhàn)場”。

重資產(chǎn)模式往往容易推高企業(yè)負債，這也意味著，萬達極有可能需要面臨新一輪的負債壓力。

2015年，萬達集團提出了“去房地產(chǎn)化”轉型計劃；2017年，萬達集團宣布全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

隨后幾年時間內，萬達都在致力于重資產(chǎn)的剝離。2018年2月，萬達集團成立萬達地產(chǎn)；2018年5月，萬達商管將九江萬達廣場等14家公司轉讓給萬達地產(chǎn)；截至2019年末，萬達商管完成對境內房地產(chǎn)業(yè)務的全部剝離。

在萬達看來，萬達的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略成效顯著。2019年末，萬達在官網(wǎng)表示，近3年開業(yè)酒店全部為“輕資產(chǎn)”項目。萬達現(xiàn)在已宣布的文旅項目，除2個項目外，都是“輕資產(chǎn)”項目。萬達體育在中國落地的賽事，也均為“輕資產(chǎn)”項目。

鄧明政告訴財經(jīng)網(wǎng)，“2019年開始‘滿血復活’的萬達一邊說輕資產(chǎn)運營；一邊又加大力度布局文旅項目，讓很多業(yè)內人士看不懂。不過仔細看一下，萬達新拓展文旅項目地塊中，住宅和商住面積的占比，就可以知道，輕重結合模式才是萬達的真實狀態(tài)?！?/p>

柏文喜也告訴財經(jīng)網(wǎng)，此前萬達去房地產(chǎn)化主要是為了脫離地產(chǎn)概念，好盡快沖擊A股上市；現(xiàn)在回A希望渺茫，所以萬達又開始回歸地產(chǎn)開發(fā)等重資產(chǎn)模式。

7月8日，一場“萬萬合作”備受地產(chǎn)界關注，萬達拉來萬科入局其在長春影視文旅項目，萬達地產(chǎn)對北方影都投資持股從100%降至85%，萬科持股15%。

柏文喜分析，萬達拉萬科入局，一是解決項目投資籌措，降低投資壓力；二是強強聯(lián)手，有利于創(chuàng)造更好的項目實施環(huán)境與條件，有利于推進項目的快速落地與開發(fā)速度。

值得一提的是，大舉進軍文旅，還是給萬達埋下風險。此前，王健林在2017年工作總結中談到出售13個文旅項目的原因，他表示，“每個大型文化旅游項目需要七年、八年有息負債才能往下走，十幾年才能收回投資。萬達十幾個文旅項目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內，每年凈增1000億負債，壓力相當大?！?/p>

重回文旅的萬達將再度面對負債壓力。這一次，王健林能否在負債和重資產(chǎn)中找到平衡？

*本文來源：財經(jīng)網(wǎng)，作者：熊穎，原標題：《地產(chǎn)雜志 話企｜文旅野心背后：王健林的地產(chǎn)生意》。