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近年來(lái)興起了兩個(gè)值得關(guān)注的細(xì)分市場(chǎng)，一個(gè)是旅居市場(chǎng)，一個(gè)是旅拍市場(chǎng)，用好他們能夠給旅游地帶來(lái)新的機(jī)遇。

旅居市場(chǎng)是由原來(lái)的避暑與避寒市場(chǎng)發(fā)展而來(lái)的。目前來(lái)說(shuō)，旅居市場(chǎng)的主題仍然是這兩個(gè)為主。即在夏季和冬季，尋找天氣較為涼爽或較為溫暖的地方，度過(guò)不舒適的季節(jié)。

目前旅居市場(chǎng)的特點(diǎn)

目前而言，旅居市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：

第一，人群以老年人為主。

因?yàn)槁镁訉?duì)于時(shí)間方面的要求高，一般而言，需要有一個(gè)月以上的空閑期，因此目前而言，旅居的人群以退休人員為主，一般年紀(jì)在60歲以上。

第二，目前旅居的消費(fèi)水平不高，基本不會(huì)超前消費(fèi)。

目前的旅居人群多為20世紀(jì)40后、50后人群、60后，這些人群長(zhǎng)期的生活觀念以節(jié)儉為主，即使是外出旅居，只要兒女不在身邊，其消費(fèi)也是“能省則省”，更不會(huì)出現(xiàn)超前消費(fèi)的行為。因?yàn)榭晒┫M(fèi)的收入是比較確定的，因此，“花錢(qián)有度”是其特征。

第三，結(jié)群出游行為居多，女性在其中作用巨大

一方面與年齡有關(guān)，年紀(jì)越大，人越趨于保守，獨(dú)自出行旅居的意愿減少，而結(jié)伴同行，往往能夠降低風(fēng)險(xiǎn)，成為良好的選擇。另一方面，老年人退休后，女性更容易通過(guò)社交，比如廣場(chǎng)舞、帶娃、文娛活動(dòng)等場(chǎng)合產(chǎn)生新的交流，結(jié)識(shí)新的朋友，更容易促成結(jié)群出游，因此女性在旅居中的主導(dǎo)性更強(qiáng)。

而在旅居行為的發(fā)生中，女性的社交群，往往能夠發(fā)揮較大的作用。

第四，部分早期購(gòu)置第二居所的旅居較為固定，而大部分未購(gòu)置的會(huì)較為自由。

部分旅居旅游者，早期在較為理想的價(jià)格下購(gòu)入了第二居所，他們的旅居會(huì)相對(duì)固定，且更加生活化，這一批反映在海南等地較為明顯。據(jù)報(bào)道到海南的旅居的東北人，從2000年的不足千人，至2019年已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)人（因此進(jìn)入海南的航班自10月開(kāi)始往程比返程貴，而3月后就會(huì)返程比往程貴，賺取這部分旅居者的差價(jià)）；他們每年的旅居較為固定，因?yàn)閾碛械诙铀?，每年?huì)固定的自10月初至次年5月左右居住于海南。

但也有大量的沒(méi)有第二居所的旅居游客，他們的場(chǎng)所會(huì)相對(duì)自由，在能夠選擇的區(qū)域，會(huì)廣泛的進(jìn)行挑選，然后進(jìn)行抉擇，這也是海南限購(gòu)之后，大量的北方人開(kāi)始在廣西、廣東沿海冬季旅居的原因。

2017年鏈家旅居發(fā)布“新家在海南”數(shù)據(jù)報(bào)告

第五，淡旺季非常明顯，而且淡長(zhǎng)旺短。

由于目前的旅居市場(chǎng)就是由于避寒避暑市場(chǎng)而來(lái)的，因此淡旺季非常明顯，是跟避寒避暑的需求直接相關(guān)的，而實(shí)際上非常炎熱或寒冷的日子是相對(duì)較少，因此帶給旅居目的地的是淡季長(zhǎng)而旺季短。旅居開(kāi)發(fā)者除了旅居地產(chǎn)，其他的服務(wù)很難深入進(jìn)行，因?yàn)榈镜木S持成本太高，而旺季則由于周邊競(jìng)爭(zhēng)太大，又難以提升價(jià)格。

因此不以賣(mài)房為核心的旅居產(chǎn)品生存得非常艱難，而賣(mài)房的旅居產(chǎn)品，熱門(mén)地區(qū)被限購(gòu)，冷門(mén)地區(qū)由于房地產(chǎn)稅的影響，人們購(gòu)買(mǎi)欲望下降。

第六，還是以居住為主，旅居市場(chǎng)的產(chǎn)品還在初級(jí)階段。

目前的旅居產(chǎn)品基本還是以解決旅游居住為主的，都市圈外圍的旅居兼顧養(yǎng)老功能，比如上海周邊的昆山、嘉興、太倉(cāng)、平湖等地，京津的外圍地區(qū)等，都有了大量的兼顧養(yǎng)老的旅居社區(qū)出現(xiàn)，既有租賃型的，又有售賣(mài)小產(chǎn)權(quán)的，也不乏一些旅居的商業(yè)樓盤(pán)。

但是旅居的產(chǎn)品體系探索還處于初級(jí)階段，基本還停留在按摩、保健等基礎(chǔ)的系列上，更深化的產(chǎn)品還很缺乏。

第七，旅居落到實(shí)體項(xiàng)目上，運(yùn)營(yíng)好壞與區(qū)位直接相關(guān)。

還是旅居營(yíng)地為主，淡旺季的存在加大了項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)難度。不論是租賃型的，還是購(gòu)買(mǎi)型的旅居產(chǎn)品，最終都或多或少落在實(shí)體運(yùn)營(yíng)上。而從目前的運(yùn)營(yíng)來(lái)看，它們與區(qū)位直接相關(guān)，在大都市周邊，或者臨近景區(qū)等能有較好流量轉(zhuǎn)化的地方，一般能夠就近轉(zhuǎn)化流量，能夠較好的生存。遠(yuǎn)離大都市和流量的其他地區(qū)，運(yùn)營(yíng)總體而言不言樂(lè)觀，如果沒(méi)有政府補(bǔ)貼支持，很多項(xiàng)目生存艱難。

第八，租賃型旅居項(xiàng)目受規(guī)模及季節(jié)影響，既難擴(kuò)大，又難轉(zhuǎn)化二消。

回到旅居項(xiàng)目本身的層面，租賃型旅居產(chǎn)品受到資金及規(guī)模的影響，一般而言在旅居能夠提供的產(chǎn)品在100-300間，這樣的規(guī)模能夠形成的效應(yīng)非常有限，加上是1-3個(gè)月的常住，價(jià)格方面也很難提升，常住旅居人群又對(duì)項(xiàng)目極其熟悉，很難增加更多的二消。

另一方面，淡旺季的存在（尤其很多地方是旺短淡長(zhǎng)），讓租賃型旅居產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)要付出較大的人力成本，也很難擴(kuò)大產(chǎn)品體系，卻又讓旅居的吸引力下降，加大了租賃型旅居產(chǎn)品的生存難度。

但單體的引流之后，旅居房間很多在100-300間，能夠形成的規(guī)模效應(yīng)非常有限，能夠展開(kāi)的業(yè)務(wù)也非常有限，任何的二消轉(zhuǎn)化都需要相應(yīng)的流量作為支撐。

旅居未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

未來(lái)的旅居會(huì)隨著人群的變化、觀念的變化以及消費(fèi)水平的變化等諸多方面的變化而變化。

趨勢(shì)一：養(yǎng)老與旅居的界限越來(lái)越清晰，租賃型旅居日漸興起，購(gòu)買(mǎi)型旅居也不會(huì)降溫。

目前而言，養(yǎng)老和旅居的界限非常模糊，客群大體一致，因此養(yǎng)老的客群與旅居的客群高度重合，但未來(lái)養(yǎng)老與旅居的細(xì)分將會(huì)更加清晰。養(yǎng)老會(huì)更加偏向于居住、護(hù)理，而旅居則會(huì)更加偏向于康養(yǎng)、度假。在這種背景下，1個(gè)月至3月的短期租賃型旅居將會(huì)日漸興起，冬夏的旅居目的地也會(huì)實(shí)現(xiàn)一定程度上的有序運(yùn)營(yíng)。

租賃型旅居興起，也不意味著購(gòu)買(mǎi)型的旅居會(huì)衰落，在一些旅居環(huán)境適宜的地方，購(gòu)買(mǎi)型還是能夠得到加強(qiáng)，另外就是都市圈周邊環(huán)境好、基礎(chǔ)設(shè)施好、價(jià)格較低的地方，購(gòu)買(mǎi)型旅居需求還會(huì)增加，例如惠州之于深圳，江門(mén)肇慶之于粵港澳大灣區(qū)。

趨勢(shì)二：城市旅居向近郊鄉(xiāng)村的挺進(jìn)，將會(huì)加快兌現(xiàn)城市赴鄉(xiāng)村旅居的趨勢(shì)。

隨著城市生活的日益緊張,有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市人將會(huì)逐漸開(kāi)始向城市近郊鄉(xiāng)村的挺進(jìn),隨著國(guó)家新的土地政策的實(shí)施,集體用地的使用權(quán)可以實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn),未來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多的城市人涌向周邊的鄉(xiāng)村進(jìn)行旅居，而小產(chǎn)權(quán)房將成為這種旅居的重要載體。

以企業(yè)形式介入，整體租賃或者整體拿地，然后進(jìn)行旅居業(yè)態(tài)的建設(shè)，并一次性出售小產(chǎn)權(quán)房或者一次性出售20-30年的使用權(quán)，成為了這種旅居開(kāi)發(fā)的重要方式。

趨勢(shì)三：旅居的人群結(jié)構(gòu)隨著時(shí)間將會(huì)發(fā)生變化，新的消費(fèi)理念將會(huì)誕生。

目前的旅居群體以20世紀(jì)60年代以前出生的人群為主。未來(lái)，隨著20世紀(jì)60年代后的人群進(jìn)入60歲，這一群經(jīng)歷改革開(kāi)放，親手創(chuàng)造極大社會(huì)財(cái)富，受過(guò)一定教育，同時(shí)還能夠積極接受新生事物的人群開(kāi)始影響到旅居人群的消費(fèi)理念和消費(fèi)項(xiàng)目，在花費(fèi)方面將會(huì)大大增加。

同時(shí)越來(lái)越多的其他年齡階段的人群開(kāi)始加入旅居群體，尤其是一些年輕的自由職業(yè)者加入到旅居的行列，會(huì)使得旅居的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)理念發(fā)生根本性變化。他們會(huì)更加追求旅居的度假性，將旅居作為自己工作生活的一種調(diào)劑，當(dāng)成異地生活與體驗(yàn)的一種類型，是一種深層次的生活感悟，花費(fèi)也是以舒適舒服為主，未來(lái)這種趨勢(shì)還會(huì)增加。

趨勢(shì)四：未來(lái)旅居將會(huì)越來(lái)越多的走出國(guó)門(mén)，與全球游牧的重合會(huì)是一個(gè)新趨勢(shì)。

目前旅居的市場(chǎng)主要是國(guó)內(nèi)旅居市場(chǎng)，未來(lái)隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)國(guó)人走出國(guó)門(mén)進(jìn)行全球旅居的趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。目前旅游簽證一般停留時(shí)間為3個(gè)月，部分的國(guó)家在6個(gè)月，在旅游簽證到期之前，還可以進(jìn)行延期續(xù)簽。

這就將旅居與海外求學(xué)、海外度假、海外工作等方式能夠緊密結(jié)合，形成全球游牧的生活新方式，未來(lái)中國(guó)人的旅居將會(huì)在全世界更加廣闊的地區(qū)中得以實(shí)現(xiàn)。這也為中國(guó)旅游在海外的拓展提供了很好的機(jī)遇。

趨勢(shì)五：多業(yè)態(tài)將會(huì)介入旅居的，比如酒店、景區(qū)、地產(chǎn)等，讓旅居具有更多更好的選擇。

隨著旅居人群的變化以及旅居消費(fèi)理念的變化，更多的旅居業(yè)態(tài)將會(huì)誕生，也會(huì)有更多的業(yè)態(tài)將會(huì)介入旅居，度假型的旅居將會(huì)催生度假旅居市場(chǎng)，目前的酒店、景區(qū)等都可能會(huì)涉足其中，在它們?cè)械亩燃俜?wù)的基礎(chǔ)上，讓旅居的質(zhì)量更加得到提升。

目前的民宿業(yè)，也會(huì)有部分逐漸轉(zhuǎn)向旅居，這些民宿的介入，會(huì)將原有的民宿營(yíng)銷及管理的方式代入旅居，在獲客上讓旅居更加年輕化，更具時(shí)尚性。

地產(chǎn)介入旅居已經(jīng)不是新的話題，但會(huì)有更多的形式參與，租賃型的、售賣(mài)型的；或者商品樓的，小產(chǎn)權(quán)的，會(huì)有許多產(chǎn)品涌現(xiàn)。

旅居市場(chǎng)需要注意的地方

雖然從趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)的旅居市場(chǎng)無(wú)論是消費(fèi)水平，還是消費(fèi)理念都會(huì)有很大的變化，會(huì)有這廣闊的天地，但是目前而言，旅居的發(fā)展還是非常考驗(yàn)項(xiàng)目能力。以下方面需要特別注意：

第一，“先活著、后發(fā)展”，旅居的現(xiàn)狀還很考驗(yàn)項(xiàng)目能力。

“先活著、后發(fā)展”是目前旅居項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)考慮的一個(gè)問(wèn)題，對(duì)處于現(xiàn)在的消費(fèi)水平與消費(fèi)氛圍下的旅居而言，產(chǎn)品更多的是需要先從收益考慮，不論是租賃型還是售賣(mài)型，都需要做好盈虧平衡，保證項(xiàng)目能夠正常的活下去，再談大發(fā)展。

第二，旅居的引流需要加大力度，特殊領(lǐng)域引流需專業(yè)化服務(wù)。

不論是是地方政府引流，還是企業(yè)自身引流，都需要加大力度，地方在整體的旅居營(yíng)造，形象定位方面需要加大力氣，而企業(yè)則需要在社群營(yíng)造，相關(guān)拓展方面進(jìn)行較多的投入，由于旅居落到實(shí)體項(xiàng)目上，仍舊是單打獨(dú)斗的場(chǎng)面，穩(wěn)定而長(zhǎng)期的引流就需要充分考慮。

比如與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、健康機(jī)構(gòu)等的充分結(jié)合，能夠讓比如“三高”人群等、亞健康人群等特殊領(lǐng)域的流量能夠有效的填充淡季。但這些特殊領(lǐng)域需要專業(yè)化的服務(wù)，比如專業(yè)營(yíng)養(yǎng)餐，專業(yè)特殊護(hù)理等能夠加入其中。

第三，區(qū)位的選擇與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)需要下較大的功夫。

目前而言，不論是哪一類型的旅居項(xiàng)目，都需要在區(qū)位的選擇及項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)上花較大的功夫，大都市周邊的旅居項(xiàng)目需要充分考慮交通、地價(jià)及城市政策變化，景區(qū)周邊的旅居項(xiàng)目則需要平衡淡旺季，能夠在景區(qū)旅游淡季，也能夠吸引到相應(yīng)的旅居客人。

而遠(yuǎn)離大都市區(qū)和景區(qū)的旅居型產(chǎn)品，需要的是更多的將旅居與其他產(chǎn)品類型相結(jié)合，沖淡淡季，例如與自駕游營(yíng)地相結(jié)合，與研學(xué)相結(jié)合，與康養(yǎng)相結(jié)合，使得其他的流量能夠補(bǔ)充淡季的流量不足。

第四，加大旺季供給及收益，縮小淡季支出是基本的操作，產(chǎn)品形式可以多樣。

需要加大旺季的旅居產(chǎn)品供給，許多的臨時(shí)建筑及臨時(shí)居住產(chǎn)品可以解決類似的問(wèn)題，例如低成本小木屋、帳篷房、集裝箱改建房等（甚至還可以租賃旅居單元），在旺季的時(shí)候，可以利用這些使得旅居住宿單元短時(shí)間內(nèi)翻倍甚至更多，而在淡季這些臨時(shí)場(chǎng)所無(wú)需太多打理。

旺季時(shí)的長(zhǎng)租客人的收費(fèi)與短租客人的房間比，長(zhǎng)租客人與短租客人的比例都需要進(jìn)行考慮。同時(shí)，旅居項(xiàng)目在用工方面也是如此，需要兼顧淡旺季的需求，在旺季的時(shí)候員工可以浮動(dòng)性提高，而在淡季則需要適當(dāng)?shù)目s減，從而降低成本。

產(chǎn)品形式也需要多樣，有合作性的項(xiàng)目可以加以引用，比如活動(dòng)類項(xiàng)目，共擔(dān)承成本，共分收益。同時(shí)旅居與短租度假等也可以適當(dāng)調(diào)配比例，使得收益最大化。

第五，針對(duì)未來(lái)的布局，需要現(xiàn)在的積累。

未來(lái)的旅居變化，相應(yīng)的布局，需要現(xiàn)在的積累，例如針對(duì)年輕人以及對(duì)于國(guó)外的布局，需要的是對(duì)于旅游目的地的深耕，在現(xiàn)有的定制旅游、深度游的基礎(chǔ)上，能夠逐步的把部分深度游與定制游的客群逐步轉(zhuǎn)化為旅居型的客人。

這個(gè)轉(zhuǎn)化的前期就是現(xiàn)在的積累，利用現(xiàn)在的逐步介入，比如研學(xué)、體育、深度游、定制游、小圈層旅游等，建立品牌信任，并加大產(chǎn)品研發(fā)的力度，未來(lái)才可能適應(yīng)旅居的新風(fēng)口。

旅居市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)蔚然成風(fēng)，它的未來(lái)發(fā)展也有著非常大的潛力，但是目前的經(jīng)營(yíng)壓力也不小，“活下去、后發(fā)展”，結(jié)合多業(yè)態(tài)，靈活運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品，逐步做好，并深耕現(xiàn)有能夠涉足的領(lǐng)域?yàn)槲磥?lái)留足空間，就非常重要了。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“博看文旅”（ID：Bokanwenlv），作者：劉杰武，原標(biāo)題：《旅居：一個(gè)值得關(guān)注的旅游新熱點(diǎn) 》。