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從政策扶持各方看好，到熱潮漸消陣亡不斷，關(guān)于長(zhǎng)租公寓的討論這幾年就沒(méi)停過(guò)。近日，再次出現(xiàn)的知名長(zhǎng)租公寓品牌暴雷事件，導(dǎo)致市場(chǎng)上唱衰聲高漲，“長(zhǎng)租公寓就是風(fēng)口上的豬，風(fēng)停了，豬很危險(xiǎn)”等質(zhì)疑言論紛至沓來(lái)。

實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓在房地產(chǎn)市場(chǎng)還屬于新生事物，很多人對(duì)長(zhǎng)租公寓的盈利模式和服務(wù)方式都不甚了解。

在此次中房報(bào)直播間訪談欄目中，我們請(qǐng)到了樂(lè)乎青年公寓的創(chuàng)始人兼CEO羅意和寓居酒店式公寓創(chuàng)始人劉斌，作為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域發(fā)展的親歷者和見(jiàn)證者，他們對(duì)于當(dāng)下熱議的辛辣話題都有什么見(jiàn)解？

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：兩位是青年公寓和服務(wù)式公寓的運(yùn)營(yíng)商，兩種坪效比，哪個(gè)更高呢，各自的運(yùn)營(yíng)特色是什么呢？

羅意：長(zhǎng)租公寓行業(yè)大家并不陌生，服務(wù)式公寓歷史更長(zhǎng)。我認(rèn)為青年公寓主要針對(duì)青年白領(lǐng)和情侶等，服務(wù)式公寓針對(duì)高端商業(yè)人群，提供類酒店的高端服務(wù)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：都說(shuō)白領(lǐng)公寓不賺錢，是真的不賺錢么？服務(wù)式公寓是不是利潤(rùn)很高？

羅意：這個(gè)問(wèn)題其實(shí)一直被媒體和投資者反復(fù)盤問(wèn)著，其實(shí)長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)存在有20年之久，我是2007年北大畢業(yè)之后開(kāi)始從事這個(gè)行業(yè)，我從事這個(gè)行業(yè)有12年的時(shí)間，在我之前，北京、上海、廣州、深圳等流動(dòng)人口大量涌入的城市，租賃行業(yè)早就存在，如果這個(gè)行業(yè)真的不掙錢，應(yīng)該不會(huì)有這么長(zhǎng)的存續(xù)期。另一層面，近些年國(guó)家給予了這個(gè)行業(yè)很多政策支持，也有很多新興的參與者進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，國(guó)家的定調(diào)也是多渠道供給，多主體參與，如果不掙錢，不會(huì)有這么多前赴后繼的參與者。

也會(huì)有不掙錢的情況存在，尤其是在2017年-2018年，很多資本涌入，政策向好，會(huì)有很多運(yùn)營(yíng)者犧牲了短期利益去看長(zhǎng)期的可能性，也有自己預(yù)期在里面，品牌運(yùn)營(yíng)商基于規(guī)模預(yù)期，可能會(huì)建設(shè)龐大的中臺(tái)。以樂(lè)乎為例，我們有50人的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)、自檢、售后等團(tuán)隊(duì)，有很重的中臺(tái)成本，但隨著規(guī)模增長(zhǎng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)肯定是掙錢的，成本和收入打平有時(shí)間差。我們的同行，應(yīng)該也會(huì)有相應(yīng)的邏輯，所以長(zhǎng)租公寓不掙錢的論調(diào)，無(wú)論是從歷史還是從大量的個(gè)體參與層面上來(lái)看都是一個(gè)偽命題。

劉斌：其實(shí)，長(zhǎng)租公寓自帶字眼，不論白領(lǐng)公寓還是服務(wù)式公寓，本身都是“長(zhǎng)租”的。我們?cè)谧龉究偛康臅r(shí)候，都會(huì)有一個(gè)中臺(tái)，這是公司的內(nèi)核，是未來(lái)規(guī)模和公司盈利的基礎(chǔ)，也是現(xiàn)在每家長(zhǎng)租公寓公司都在做的一個(gè)事情。需要先投入，后期才有收益。但是，現(xiàn)在投入和公司盈利相關(guān)，所以剛開(kāi)始總部建設(shè)的時(shí)候看起來(lái)會(huì)不掙錢。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：有企業(yè)認(rèn)為規(guī)模上不去就只有死路一條，有的認(rèn)為規(guī)模越大虧得越多。如何看待規(guī)模？

劉斌：服務(wù)式公寓的規(guī)模相對(duì)白領(lǐng)公寓小很多，可能總體量只有白領(lǐng)公寓的10%-15%區(qū)間。

我們也研究過(guò)規(guī)模性，嘗試去每個(gè)城市拿項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)服務(wù)式公寓對(duì)地段等因素要求非常高，這樣決定了服務(wù)式公寓不是規(guī)模性很大的產(chǎn)業(yè)，白領(lǐng)公寓不一樣，比如摩拜等交通工具可以把地段的因素減輕。

另一方面，白領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓的客戶群體也不一樣，也導(dǎo)致了規(guī)模不能相同。我們公司目標(biāo)可能是5000間，白領(lǐng)公寓有的是8萬(wàn)間，如果我的目標(biāo)是5000間，卻培養(yǎng)了做8萬(wàn)間的團(tuán)隊(duì)，肯定不賺錢。這是創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)對(duì)自己公司的認(rèn)知。

第三點(diǎn)，是現(xiàn)金流，如何把自己公司的現(xiàn)金流運(yùn)用好，不要斷，這是成本和運(yùn)營(yíng)的均衡。把握好這三點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓是能盈利的。

羅意：我覺(jué)得要看幾個(gè)維度，包括團(tuán)隊(duì)基因和商業(yè)定位。

比如，服務(wù)式公寓，他服務(wù)的是尖端客群，要做深度，做出溢價(jià)服務(wù)；白領(lǐng)公寓是生活資料，要服務(wù)更多客群，從一個(gè)客戶身上得到的利潤(rùn)點(diǎn)是相對(duì)有限的，所以要考慮規(guī)模，長(zhǎng)租公寓有了規(guī)模后，有利于中臺(tái)成本的攤薄。

不能單純憑規(guī)模增長(zhǎng)的快慢評(píng)價(jià)好壞，而是要把規(guī)模和能力做一個(gè)匹配。所有的企業(yè)都有本能追求規(guī)模的沖動(dòng)，很遺憾的是有企業(yè)的能力沒(méi)有匹配到規(guī)模增長(zhǎng)，如果能有效地找到能力和規(guī)模增長(zhǎng)的節(jié)奏，追求規(guī)模也是無(wú)可厚非的。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：未來(lái)10年，或者更長(zhǎng)一段時(shí)間，長(zhǎng)租公寓，會(huì)是個(gè)什么樣的局面？

劉斌：非?？春脴?lè)乎這樣的輕資產(chǎn)管理模式，我認(rèn)為輕資產(chǎn)的管理模式可能是所有公寓運(yùn)營(yíng)商以后必走的一條道路，用品牌證明你的運(yùn)營(yíng)能力，證明你的管理能力，品牌是當(dāng)下急需的。

羅意：我國(guó)頂層的設(shè)計(jì)是“多渠道供應(yīng)，多主體參與”。租賃產(chǎn)業(yè)一定是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上一個(gè)大的走勢(shì)，國(guó)家要求“租售并舉”也把“租”字放在售前面，這個(gè)領(lǐng)域不是寡頭經(jīng)濟(jì)，不是高度集中的，鼓勵(lì)多個(gè)參與主體的。分為幾大門類，一個(gè)是資產(chǎn)的供給端，國(guó)家和開(kāi)發(fā)商作為主要參與者，打破了既有的房地產(chǎn)供給政策，把低價(jià)值的工業(yè)用地推到了租賃市場(chǎng)，未來(lái)資產(chǎn)端肯定是在國(guó)家、銀行和少量的開(kāi)發(fā)商手里，其他的運(yùn)營(yíng)商和上下游配套商共同組成的租賃生態(tài)，參與主體是多種多樣的。我想未來(lái)租賃產(chǎn)業(yè)將是百花齊放，有5萬(wàn)億元市場(chǎng)沒(méi)有一家企業(yè)可以通吃，需要更多交流協(xié)作，資產(chǎn)會(huì)加速這種協(xié)作的發(fā)生。

盡管當(dāng)下這個(gè)產(chǎn)業(yè)有事件性的案例出現(xiàn)，有人唱衰，但不影響整個(gè)市場(chǎng)對(duì)租賃產(chǎn)業(yè)的需求，不影響整個(gè)租賃產(chǎn)業(yè)往前走。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：換位思考，站在企業(yè)的角度看未來(lái)，希望政府和行業(yè)，給到長(zhǎng)租企業(yè)怎樣的支持？站在宏觀的層面看企業(yè)，需要怎樣的企業(yè)加入長(zhǎng)租戰(zhàn)隊(duì)？

羅意：目前來(lái)看，頂層是想得非常清楚的，想把這個(gè)產(chǎn)業(yè)做起來(lái)就必須要供地，打通真正意義的土地；第二，要長(zhǎng)期的錢、便宜的錢和穩(wěn)定的錢；第三，要給規(guī)范。

近期，住建部有給長(zhǎng)租企業(yè)和優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目提供政策補(bǔ)貼和一些綠色通道，我想其實(shí)不用我們?cè)谶@里指手畫(huà)腳，政府對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的理解和政策的監(jiān)定都是非常明白的。

劉斌：政策到來(lái)之前，我們自己也要先做標(biāo)準(zhǔn)化，現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化還未形成，尤其是我們的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，雖然大家都在說(shuō)試點(diǎn)，但是什么時(shí)候能把試點(diǎn)變成標(biāo)準(zhǔn)化，這個(gè)是我們最愿意看到的。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：最后一個(gè)問(wèn)題，是什么樣的機(jī)緣讓兩位選擇了從事長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)？

劉斌：我有點(diǎn)自己的小情懷。我們?cè)?002年-2013年，是SOHO的十家代理公司之一，為SOHO服務(wù)了十多年，屬于商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商；在2007年，有一個(gè)酒店式公寓的項(xiàng)目，服務(wù)的客人是微軟公司的。這樣，從商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商就轉(zhuǎn)型成為公寓運(yùn)營(yíng)商，從收益來(lái)講，公寓運(yùn)營(yíng)商是很穩(wěn)定的。從2006年開(kāi)始，我們開(kāi)始命名為寓居，2007年做了第一個(gè)店，一直到2015年，才開(kāi)始全身心投入進(jìn)來(lái)，2016年、2017年、2018年，幾乎每年的營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)包括利潤(rùn)都是翻倍的。

羅意：大學(xué)畢業(yè)之后，我自己就是一名租客，自然而然就比較關(guān)注這個(gè)事。2007年，每個(gè)大學(xué)的BBS上，關(guān)于租房都是叫黑中介，那個(gè)時(shí)候整個(gè)租賃行業(yè)的環(huán)境非常糟糕。那個(gè)時(shí)候，大學(xué)生出去租房，常常被騙，我們最早開(kāi)始是想做二房東，也做過(guò)庫(kù)房、地下室和廠房的改造，再到后來(lái)琢磨著升級(jí)、對(duì)標(biāo)如家、7天等快捷酒店做標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖產(chǎn)品，再到2015年拿到天使輪投資，開(kāi)始做輕資產(chǎn)代運(yùn)營(yíng)服務(wù)，再到2017年租賃產(chǎn)業(yè)成為國(guó)策，我們也成為資本的寵兒。

從大學(xué)畢業(yè)到今天有12年，我只干了一份職業(yè)，就是一直在跟租賃打交道，我還會(huì)干下一個(gè)12年，一路走來(lái)，沒(méi)想那么多就干到了今天。

今天的長(zhǎng)租公寓，雖然還沒(méi)有達(dá)到整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期，但我還是挺有自豪感的，看今天的租賃環(huán)境，租客的選擇范圍變多了，讓大家可以去品評(píng)這些公寓品牌，提出更高的要求。

*本文來(lái)源：中房網(wǎng)，作者：李葉，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓又暴雷，它的成長(zhǎng)遇到了什么問(wèn)題？》。