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樂伽公寓合肥、西安等地近日拖欠房東租金事件已引發(fā)相關(guān)部門關(guān)注。7月17日下午，南京市房管局召集了市內(nèi)幾家長(zhǎng)租公寓品牌商側(cè)面了解樂伽公寓情況。

7月17日，樂伽公寓位于南京建鄴區(qū)藝樹家工場(chǎng)19樓的總部辦公室內(nèi)，前臺(tái)、休息室、走廊、會(huì)議室等公共區(qū)域已經(jīng)聚集了不少來自南京、蘇州、西安、合肥等多個(gè)城市的房東、租客。這樣的“擠兌”情形自上周在合肥、西安等地的樂伽辦公地點(diǎn)已陸續(xù)出現(xiàn)。大部分房東與租客反映此前對(duì)接的業(yè)務(wù)員已離職。事實(shí)上，樂伽公寓事件上周已在微博發(fā)酵。

在落地玻璃隔離的幾乎全透明的辦公區(qū)內(nèi)，為了不被這幾天陸續(xù)前來的房東、租客們“打擾”，密碼門緊鎖，年輕的職員們?nèi)栽诼耦^工作。辦公區(qū)的密碼門偶爾開啟，從里面走出來一名客服人員與房東、租客們交流、登記信息。

運(yùn)氣好的房東很快拿到了被拖欠的二季度租金，租客也有退租成功并拿回租金的。但大部分人還在等結(jié)果。他們被告知，如果要提前結(jié)束合同，房東、租客均需要支付2個(gè)月租金加一個(gè)月押金，即3個(gè)月的違約金。在合肥，已經(jīng)有很多租客交納了3個(gè)月違約金。

直到晚上7、8點(diǎn)，樂伽公寓南京總部仍然聚集了不少房東、租客，而年輕的員工們?cè)缫严掳嚯x去，只留下一名客服人員登記他們的訴求。17日當(dāng)晚有外地客戶直接留宿在樂伽總部大堂沙發(fā)。

據(jù)合肥樂伽租客反映，合肥市市場(chǎng)監(jiān)督管理局已監(jiān)測(cè)到樂伽賬戶資金異常，一旦形成書面材料，經(jīng)偵方面則可以立案調(diào)查；西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)已在7月15日掛出《關(guān)于南京樂伽商業(yè)管理有限公司西安分公司的風(fēng)險(xiǎn)提示》，稱“據(jù)查該公司在西安經(jīng)營(yíng)房屋租賃、房屋經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，經(jīng)營(yíng)范圍未包含有‘房屋租賃’經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目”，提醒廣大西安市民注意風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，避免財(cái)產(chǎn)損失。

7月17日，樂伽托管律所律師對(duì)客戶透露，律所對(duì)樂伽總部驗(yàn)資結(jié)果很不理想，建議客戶及時(shí)維權(quán)，與此同時(shí)，該所也與樂伽當(dāng)場(chǎng)解除委托了。

記者在樂伽公寓南京總部見到了自稱該公司負(fù)責(zé)品牌的相關(guān)人士，其表示，公司近期在盤點(diǎn)資產(chǎn)過程中發(fā)現(xiàn)有很多人先租下房子然后再租出去賺差價(jià)，因此要先清理這部分房源（不良資產(chǎn)），導(dǎo)致對(duì)部分房東放款有延遲。他表示這一情況在合肥最嚴(yán)重?！斑@（公司經(jīng)營(yíng)模式）就與滴滴公司開始擴(kuò)張的時(shí)候一樣，要給房東補(bǔ)貼，高價(jià)收房，低價(jià)租出去，這里面違法操作也有空間，因此影響公司發(fā)展”。

一名在7月17日正式上班的員工對(duì)記者透露，已經(jīng)聽說有同事上個(gè)月被欠薪了；而另一名員工則指出，公司目前確實(shí)在退出一些城市，“發(fā)展不下去了，要換個(gè)地方”。

記者在樂伽總部所在的建鄴區(qū)興隆板塊中介處了解到，樂伽通過各個(gè)中介門店放租，中介從樂伽和租客身上各收取半個(gè)月租金作為傭金。樂伽房源一般比市場(chǎng)價(jià)低4、500元左右/月，因此樂伽的房源一般很快就能成交。但樂伽要求租客年付或者半年付，與市場(chǎng)上流行的季付不一樣。樂伽收房也比市場(chǎng)價(jià)高1、200元/月。記者在樂伽總部也看到了好幾家中介人員上門追討傭金。

在與同行交流過程中，樂伽的員工對(duì)外宣稱公司在全國(guó)布局5萬套房源。記者從合肥等地業(yè)內(nèi)人士處了解到，樂伽合肥員工對(duì)外宣稱3000多套房源，西安則有1萬多套房源。

如按樂伽業(yè)務(wù)員對(duì)外說有5萬套房源，或者如樂伽對(duì)外宣傳的服務(wù)100萬人群，那么這種收取租客全年租金的模式，一旦跑路，按照一套房子一年租金2萬元左右匡算，所涉資金并非小數(shù)目。

違規(guī)經(jīng)營(yíng)，拖欠房東房租、中介費(fèi)、員工工資，業(yè)務(wù)員被強(qiáng)制離職、母公司注冊(cè)資本金實(shí)繳15.3萬元、業(yè)務(wù)員、律師均表態(tài)讓客戶及時(shí)維權(quán)……樂伽公寓是不是龐氏騙局？截至發(fā)稿時(shí)止，記者尚未聯(lián)系到樂伽公寓實(shí)控人姜千。

“高收低租”：不符合商業(yè)邏輯 

由于樂家公寓與房東約定的支付方式是一季度支付一次，而與租客則是半年付或者年付，這樣就會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流。而一些沒有被拖欠租金的房東、或沒有被房東施壓的租客是這幾天才知道樂伽公寓高價(jià)收房低價(jià)出租的做法，覺得這樣無法盈利、無法維持正常的租金交付，但又聯(lián)系不上業(yè)務(wù)員，只好上門了解情況。7月17日、18日，越來越多外地客戶陸續(xù)來到樂伽南京總部。

事實(shí)上，被樂伽南京總部派去合肥處理相關(guān)事宜的員工“陳寶”在7月16日晚上就徹底“失聯(lián)”了，其在7月17日上午發(fā)布了一條朋友圈，宣布已從樂伽離職。此前陳寶代表樂伽公寓在合肥與多名房東、租客簽署了一份租房合同補(bǔ)充協(xié)議，表示在合同有效期內(nèi)，按約如期（七個(gè)工作日內(nèi)）支付租金，否則按日計(jì)算萬分之五違約金。

而記者在一個(gè)疑似樂伽員工群的群聊紀(jì)錄里，看到陳寶自稱被公司欠薪，也是受害者，并股鼓動(dòng)其他同事維權(quán)；樂伽委托的律師對(duì)租客透露律所已經(jīng)與樂伽解除委托，也被拖欠律師費(fèi)。據(jù)了解，樂伽公寓合肥公司原來有3、4個(gè)辦公地點(diǎn)，現(xiàn)在全部集中到一個(gè)地方。樂伽前兩天召回合肥業(yè)務(wù)員，并已全部強(qiáng)制離職。

今年6月，有房東沒有按時(shí)收到二季度租金轉(zhuǎn)帳，便開始聯(lián)系樂伽公寓的業(yè)務(wù)員，結(jié)果不是拒接就是聯(lián)系不上。房東與租客們逐漸發(fā)現(xiàn)了樂伽公寓“高收低租”的問題，紛紛意識(shí)到這是一種難以為繼的商業(yè)模式，對(duì)于客戶來說承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也很大。南京一名業(yè)內(nèi)人士指出，這種模式本就不符合商業(yè)邏輯，“高收低租”怎么可能賺錢呢？

值得關(guān)注的是，除了商業(yè)模式說不清之外，樂伽公寓的內(nèi)控管理也有問題。綜合房東租客們的信息，樂伽有不少業(yè)務(wù)員從公司租下房子，再轉(zhuǎn)租給租客，賺取差價(jià)。有的租客合同上寫1100元/月，實(shí)際上繳付1300元/月。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，樂伽存在25%的虧損率。業(yè)內(nèi)傳言也非常多，比如，樂伽業(yè)務(wù)員離職率非常高、有業(yè)務(wù)員在合肥樂伽干一年就買了幾十萬的車、租客透露有的租房差價(jià)達(dá)到1500元/月。

業(yè)內(nèi)人士指出，鼎家等公司也因內(nèi)控不嚴(yán)出事，但沒有主觀惡意。樂伽公寓不一樣的地方在于，他們有“洗房”的惡意競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，而且，人員流失越嚴(yán)重就需要不斷招聘。

據(jù)知情人士透露，鼎家盲目估算了長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)需求，為了占領(lǐng)市場(chǎng)瘋狂收房，有段時(shí)間由于鼎家政策，收了很多垃圾房和高價(jià)房。這與上述樂伽工作人員描述的幾乎一樣，樂伽目前也正在清理這樣的垃圾房和高級(jí)房，甚至準(zhǔn)備收縮某些收房成本過高、市場(chǎng)前景不太好的城市市場(chǎng)。

位于CBD的總部辦公室：年租金約500萬

7月18日，雖然資金鏈斷裂信號(hào)頻出，但樂伽公寓位于南京建鄴區(qū)的總部辦公室，仍然有員工正常上下班。在這一整層被租下的辦公室內(nèi)，裝修風(fēng)格年輕時(shí)尚，進(jìn)門可見公司吉祥物——一只黑色的大貓。辦公區(qū)域內(nèi)不僅有乒乓球臺(tái)活動(dòng)室，還有一間寵物室。寵物室內(nèi)有一只白貓和灰色花貓。兩只貓并未感受到外面的暗涌，安逸地躺在貓藍(lán)里。來維權(quán)的房東、租客偶爾也會(huì)隔著玻璃逗逗它們。

記者從大廈管理處獲悉，這棟樓毗鄰南京河西CBD，租金大約8元/平方米/天，一層大約2000平方米。換言之，樂伽公寓每月至少要支付45萬左右房租，一年租金就要500萬元以上。一名同樣從事長(zhǎng)租公寓行業(yè)的相關(guān)人士表示，他的公司在南京就有5000間左右房源，但無論員工數(shù)量與辦公面積，都不到這家公司的1/5。

記者從樂伽大堂的電子屏幕上看到，樂伽公寓在長(zhǎng)租公寓高速發(fā)展期內(nèi)也實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張，現(xiàn)已開辟南京、蘇州、杭州、合肥、西安、昆山、成都、重慶等8個(gè)城市市場(chǎng)，號(hào)稱目前管理房屋資產(chǎn)總價(jià)值已達(dá)千億人民幣以上。根據(jù)規(guī)劃，樂伽公寓未來要擴(kuò)張至沈陽、徐州、廈門、佛山、青島、煙臺(tái)、武漢、廣州、深圳、北京、上海、鄭州等城市。

樂伽公寓號(hào)稱2017年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)為10倍增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2018年業(yè)績(jī)?cè)?017年基礎(chǔ)上再增加10倍。2018年客戶數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)到100萬。這一數(shù)據(jù)在業(yè)內(nèi)人士看來有所夸張。2017年、2018年，外來知名長(zhǎng)租公寓品牌-蛋殼公寓、自如公寓先后進(jìn)入南京市場(chǎng)，這使得南京長(zhǎng)租公寓的供應(yīng)量一下子暴漲，品牌公寓數(shù)量在這兩年間增加了10幾萬間。一名業(yè)內(nèi)人士指出，南京房東在這個(gè)過程中是獲利的，但長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司的收房成本變高了。反觀南京市場(chǎng)租金水平在2018年、2019年基本持平。他指出，公寓本身就需要長(zhǎng)期融資和資金沉淀，短債長(zhǎng)投的做法是違背商業(yè)邏輯的，比如租金貸；樂伽公寓高收低租的模式注定了要使用資金錯(cuò)配和高杠桿快速收房，搶占市場(chǎng)份額，否則很容易資金鏈斷裂，“因?yàn)檫@樣是不賺錢的”。

從第三方數(shù)據(jù)可見，長(zhǎng)租公寓門店增速從2016年的30%到2018年的50%；2016年國(guó)內(nèi)租賃交易額達(dá)到1.6萬億左右；2016年全國(guó)流動(dòng)人口達(dá)到2.73億元，72%的流動(dòng)人口租房居住。租房市場(chǎng)的發(fā)展是資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的基礎(chǔ)，但公寓運(yùn)營(yíng)模式尚處于野蠻生長(zhǎng)階段。

穿上公寓外衣的龐氏騙局？ 

據(jù)南京業(yè)內(nèi)人士透露，樂伽公寓管理團(tuán)隊(duì)一直比較特立獨(dú)行，從不與業(yè)內(nèi)人士交流。樂伽公寓內(nèi)部人員對(duì)其運(yùn)營(yíng)模式也一直諱莫如深。即便是在樂伽工作過的業(yè)務(wù)員，與同行交流時(shí)也說不清楚樂伽的盈利模式，只知道老板外面還有其他業(yè)務(wù)在經(jīng)營(yíng)。據(jù)了解，樂伽在南京的房源集中于丁家莊一帶。記者在附近問詢房源，中介或坦誠(chéng)該公司目前有問題，或表示手頭上沒有樂伽公寓的房源。

（樂伽公寓宣傳視頻里疑似公司高管在周年慶上發(fā)言，該名人士是否姜千尚未得到樂伽公寓方面的回應(yīng)）

業(yè)內(nèi)人士指出，樂伽公寓更象是穿著公寓外衣進(jìn)行龐氏騙局，是假公寓人?！八麄兇聿涣苏谂畈l(fā)展的品牌公寓行業(yè)”。

記者查詢天眼查，發(fā)現(xiàn)姜千實(shí)際控制11家公司，其控股80%的南京樂伽商業(yè)管理有限公司，正是樂伽公寓母公司，成立于2016年5月，注冊(cè)資本金100萬元、實(shí)繳資金只有15.3萬元。姜千控股的其余公司分布于成都、廣州、常熟、天津、徐州、佛山等地。這些公司大部分注冊(cè)資本金為100萬-1000萬元不等。從南京樂伽商業(yè)管理有限公司年報(bào)可見，2018年該公司社保信息有363人。

不少同行認(rèn)為樂伽公寓通過高價(jià)收房快速搶占市場(chǎng)份額有“洗房”嫌疑。毋庸置疑，樂伽公寓“高收低租”確實(shí)吸引了大批房東與租客。不少房東表示，當(dāng)初樂伽業(yè)務(wù)員主動(dòng)給出一個(gè)高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格，并強(qiáng)調(diào)房子交給他們之后就不用管了；租客則認(rèn)為一次性給付半年或一年租金，一個(gè)月比市面上要便宜4、500，一年能省下來5、6000。有的租客為了租學(xué)區(qū)房，不惜簽訂2、3年合同，一下子交付5、6萬元租金。有客戶即把房子放在樂伽放租，自己也租住在樂伽房源里。

在合肥做民宿的小菲（化名），就承租了樂伽公寓13間房間，簽了4、5年租約，加上押金一共給了23、4萬元，目前已經(jīng)裝修好投入運(yùn)營(yíng)。但她前兩天接到其中一個(gè)房東電話，稱沒有收到租金，準(zhǔn)備收回房子。

樂家公寓與房東約定的支付方式是一季度支付一次，而與租客則是半年付或者年付，這樣產(chǎn)生現(xiàn)金流，被一些業(yè)內(nèi)人士看作是“非法吸儲(chǔ)”的一種表現(xiàn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，樂伽公寓“高收低租”的商業(yè)模式一直被同行詬病，也曾被相關(guān)部門約談。2017年10月，樂伽公寓被南京鼓樓區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局要求變更注冊(cè)登記地。后該公司發(fā)生住所變更，從鼓樓區(qū)變更到玄武區(qū)，2018年又變更到建鄴區(qū)。

房東東創(chuàng)始人全靂指出，租賃行業(yè)經(jīng)營(yíng)難，但最難的是缺少底層的信用和價(jià)值鏈。政府鼓勵(lì)長(zhǎng)租，人才、資本開始進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。一方面推動(dòng)了行業(yè)的規(guī)模發(fā)展，另一方面也帶來了很多的后遺癥。從2015年到2019年，行業(yè)過于追求規(guī)模，急功近利，不僅沒解決實(shí)際的租賃問題，反而上升為一個(gè)巨大的租賃矛盾，當(dāng)這個(gè)矛盾發(fā)展到嚴(yán)重階段，政府會(huì)直接監(jiān)管或者采取嚴(yán)格的管制行動(dòng)，那對(duì)于從業(yè)者和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)并不是件好事。因此，他希望能夠盡快出臺(tái)一部《住房租賃法案》，把所有租賃可能涉及的違規(guī)、違法和犯罪的行為全部寫在這個(gè)法案里，讓社會(huì)有法可依，執(zhí)法必嚴(yán)。

（部分已爆倉的長(zhǎng)租公寓）

*本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，作者：唐韶葵，原標(biāo)題：《南京樂伽公寓疑似“爆倉”：“高收低租”、一年花500萬租CBD寫字樓辦公》。