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大健康產(chǎn)業(yè)已成為發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮漠a(chǎn)業(yè)，在國(guó)家的大力推動(dòng)下，正形成超過(guò)十萬(wàn)億的巨大藍(lán)海市場(chǎng)。健康服務(wù)已經(jīng)成為關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、未來(lái)社會(huì)整體幸福指數(shù)的國(guó)家級(jí)重大事業(yè)。

大健康產(chǎn)業(yè)為什么整體潛力巨大？人口結(jié)構(gòu)變化催生醫(yī)療需求人口老齡化已經(jīng)是全球趨勢(shì)，中國(guó)也不能例外。據(jù)預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)20年代，65歲以上老年人口將達(dá)到2.42億，占總?cè)丝诘谋戎貙?000年的6.96%增長(zhǎng)到近12%。老齡化的社會(huì)問(wèn)題，將帶來(lái)對(duì)醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的持續(xù)需求。

中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入中等收入國(guó)家行列，群眾對(duì)醫(yī)療健康的需求日益增長(zhǎng)，但該產(chǎn)業(yè)目前占中國(guó)產(chǎn)業(yè)比重不足5%，與發(fā)達(dá)國(guó)家存在不小的差距，市場(chǎng)潛力巨大。國(guó)家的“健康中國(guó)2030”規(guī)劃中明確指出，要將醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)建設(shè)成國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)，2030年健康服務(wù)業(yè)規(guī)模達(dá)到16萬(wàn)億元。16萬(wàn)億，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的量級(jí)。

大健康產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間勢(shì)必帶來(lái)康養(yǎng)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇。據(jù)推算，到2030年，康養(yǎng)地產(chǎn)的規(guī)模將達(dá)到10萬(wàn)億左右。

何為康養(yǎng)地產(chǎn)？

與一般意義的“健康”、“養(yǎng)老”、“養(yǎng)生”和療養(yǎng)”等概念相比，“康養(yǎng)”是一個(gè)更具包容性的概念，涵蓋范圍廣闊，與之對(duì)應(yīng)的康養(yǎng)行為也十分寬泛：康養(yǎng)既可以是一種持續(xù)性、系統(tǒng)性的行為活動(dòng)，又可以是諸如休息、療養(yǎng)、康復(fù)等具有短暫性、針對(duì)性、單一性的健康和醫(yī)療行為。延伸到更大范圍，從生命的角度出發(fā)，康養(yǎng)要兼顧生命的三個(gè)維度：一是生命長(zhǎng)度，即壽命；二是生命豐度，即精神層面的豐富度；三是生命自由度，即國(guó)際上用以描述生命質(zhì)量高低的指標(biāo)體系。

可見(jiàn)，康養(yǎng)的核心功能在于盡量提高生命的長(zhǎng)度、豐度和自由度。

那么什么是康養(yǎng)地產(chǎn)？康是指健康，醫(yī)療配套就必須到位。養(yǎng)是養(yǎng)生，必須要選擇在適宜人居和生態(tài)景觀資源優(yōu)質(zhì)的土地和區(qū)域。

所以，康養(yǎng)地產(chǎn)，不僅要求環(huán)境好，住宅建筑以及配套設(shè)施的科技運(yùn)用必須符合健康養(yǎng)生養(yǎng)老。最重要的是物業(yè)管理，既要滿足業(yè)主的養(yǎng)生消費(fèi)還要?jiǎng)?chuàng)造性的將養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)化。

康養(yǎng)地產(chǎn)的先導(dǎo)條件

必須依靠一定的基礎(chǔ)設(shè)施。無(wú)論是旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)、文化等哪一類康養(yǎng)服務(wù)都不是在海市蜃樓里封閉發(fā)展，這必然確立房地產(chǎn)、交通、通訊、能源等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)地位。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后必然會(huì)對(duì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)形成瓶頸，一些以康養(yǎng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的市縣在戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中不盡人意，問(wèn)題很多出在基礎(chǔ)設(shè)施上。

服務(wù)的有效提供?？叼B(yǎng)消費(fèi)很多具有公共福利性質(zhì)（特別是醫(yī)療和養(yǎng)老），康養(yǎng)消費(fèi)權(quán)是一類基本人權(quán)，解決人民群眾日益增長(zhǎng)的康養(yǎng)服務(wù)需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進(jìn)入老齡社會(huì)后，每年將新增近千萬(wàn)的老年人口，巨大的養(yǎng)老服務(wù)缺口既是社會(huì)壓力又是商機(jī)。康養(yǎng)消費(fèi)是一種復(fù)合消費(fèi)，很多消費(fèi)又會(huì)在一個(gè)以住處為圓心相對(duì)固定的半徑范圍內(nèi)進(jìn)行。這就要求在進(jìn)行任何一個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)都應(yīng)盡可能地統(tǒng)籌配置多種康養(yǎng)服務(wù)。不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)失敗的一個(gè)主要原因就在于僅注重物業(yè)租售而沒(méi)有給消費(fèi)者配套醫(yī)療、文化等其他必要的康養(yǎng)服務(wù)?？梢钥隙?，那種能滿足居住、醫(yī)療、文化、運(yùn)動(dòng)等多種康養(yǎng)需求的社區(qū)化康養(yǎng)項(xiàng)目將受到青睞。

觀念的準(zhǔn)確對(duì)位。隨著亞健康問(wèn)題的日趨突出以及人們對(duì)健康問(wèn)題的愈加重視，社會(huì)對(duì)于亞健康的防治需求日益增長(zhǎng)，亞健康人群康養(yǎng)市場(chǎng)已成為中國(guó)康養(yǎng)市場(chǎng)最主要的組成之一。因此，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)定向、持續(xù)、系統(tǒng)的傳播，引導(dǎo)潛在消費(fèi)者樹立與時(shí)代潮流和個(gè)體特征相符的消費(fèi)觀念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

金融的杠桿作用。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)了養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、消費(fèi)信托等比較成熟的產(chǎn)融模式，以房養(yǎng)老、信用消費(fèi)等新的產(chǎn)融模式也在逐步發(fā)展。特別是《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》等政策性文件發(fā)布后，掀起了信托公司、保險(xiǎn)公司等大型金融機(jī)構(gòu)進(jìn)軍康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的高潮。這些機(jī)構(gòu)應(yīng)用自身金融優(yōu)勢(shì)，立足產(chǎn)業(yè)整合，通過(guò)多渠道募集資金，規(guī)?；顿Y興建康養(yǎng)綜合體并引進(jìn)各種專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在帶給客戶更好消費(fèi)體驗(yàn)的同時(shí)也在構(gòu)建投資、消費(fèi)兩位一體的產(chǎn)融模式方面作出了有益嘗試。

康養(yǎng)地產(chǎn)如何拿地？

目前，政府土地政策收緊，調(diào)控的表層意義是管住地產(chǎn)增量，深層意義是“去地產(chǎn)化”，鼓勵(lì)“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”，鼓勵(lì)激活存量資產(chǎn)。

對(duì)于康養(yǎng)地產(chǎn)的土地獲取，除了增量土地的獲取之外，應(yīng)該更重視以下幾類土地：

空置的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用；

已出讓的商品房開發(fā)用地在尚未進(jìn)行正式開發(fā)前；

已建成的尚未對(duì)外銷售的存量商品房，直接進(jìn)行改造后；

集體建設(shè)用地。

同時(shí)，康養(yǎng)地產(chǎn)在拿地環(huán)節(jié)，應(yīng)十分重視對(duì)土地獲取成本的控制，其中很重要的就是拿好醫(yī)療用地、養(yǎng)老用地。

現(xiàn)階段，康養(yǎng)地產(chǎn)對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)還是新興產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)“康養(yǎng)地產(chǎn)”的認(rèn)識(shí)和理解不統(tǒng)一，業(yè)內(nèi)尚未形成完善的發(fā)展體系。以下是康養(yǎng)地產(chǎn)的幾種常見(jiàn)開發(fā)模式。

1 居家式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

居家式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式是指以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以專業(yè)化服務(wù)為依靠，并加入康養(yǎng)主題概念；僅提供基本康養(yǎng)服務(wù)和社區(qū)配套服務(wù)，面向中高收入的活躍長(zhǎng)者，采取住宅直接銷售的經(jīng)營(yíng)方式。

2 大型綜合康養(yǎng)社區(qū)開發(fā)模式

大型綜合康養(yǎng)社區(qū)綜合性強(qiáng)、功能多元，面向健康活躍期、低度護(hù)理期以及高度護(hù)理期全齡段老人的全方位需求，采取租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式，所以對(duì)開發(fā)商的資源整合能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力要求較高。

3 全齡社區(qū)康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

全齡社區(qū)是指以全生命周期為線，營(yíng)造適宜全齡段客戶居住的大型成長(zhǎng)型活力社區(qū)。老人和其他年齡段的人生活在一起，而且各自都有相匹配的服務(wù)，創(chuàng)造生活體驗(yàn)至上的社區(qū)。

4 異地度假型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

異地度假型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合，針對(duì)健康又有支付能力的中老年人，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海城市或風(fēng)景優(yōu)美的旅游度假區(qū)開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品。 

5 康療型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

康療型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式，即“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式，是指要嫁接專業(yè)醫(yī)療資源，強(qiáng)調(diào)提供專業(yè)化的健康管理服務(wù)，主要面向?qū)】蹈裢怅P(guān)注的中高端中老年群體。

6 學(xué)院式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

學(xué)院式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式是指在園區(qū)中以學(xué)校為組織形態(tài)，以開展符合中老年人生理和心理特征的學(xué)習(xí)、活動(dòng)為核心內(nèi)容的一種新型康養(yǎng)模式，實(shí)現(xiàn)中老年人物質(zhì)和精神的雙盈晚年，從而推動(dòng)家庭、社會(huì)的和諧發(fā)展。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“國(guó)源智庫(kù)要聞”（ID：gzhiku），原標(biāo)題：《做康養(yǎng)地產(chǎn)有哪些先決條件？如何拿地？》。