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風(fēng)雨飄搖的中弘，終究滑向了黑暗的深淵。

10月18日，逼近退市邊緣的中弘股份（000979.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)中弘）早盤(pán)跌停，股價(jià)被定格在0.74元。

至此，連續(xù)20個(gè)交易日每日收盤(pán)股價(jià)低于股票面值（1元）的中弘，正式被深交所啟動(dòng)退市程序。如最終退市，中弘將成為A股市場(chǎng)第一個(gè)因股價(jià)連續(xù)低于面值而退市的企業(yè)。

成也蕭何，敗也蕭何。王永紅并沒(méi)有重演韓信的歷史，他成于地產(chǎn)，但敗于文旅。這是中國(guó)新興文旅地產(chǎn)下的一次試錯(cuò)。

債務(wù)雪球

2010年，中弘借殼ST科苑上市，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，巔峰時(shí)期，其股價(jià)曾觸及37.66元。

2018年10月18日，深交所發(fā)布公告稱(chēng)， 9月13日至10月18日，中弘股票已連續(xù)20個(gè)交易日每日收盤(pán)價(jià)均低于股票面值（1元）。

根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》第14.4.11條的規(guī)定，公司股票自10月19日開(kāi)市起停牌。深交所已啟動(dòng)中弘股份股票終止上市程序，將自公司股票停牌起十五個(gè)交易日內(nèi)作出公司股票是否終止上市的決定。

這一切不難預(yù)料。畢竟，中弘在8月28日就已開(kāi)啟“絕地求生”模式。

彼時(shí)，中弘聯(lián)姻加多寶的消息為市場(chǎng)帶來(lái)了一波重大利好，早間開(kāi)盤(pán)即漲停。但加多寶一紙聲明使得中弘不得不在盤(pán)中暫時(shí)停盤(pán)，當(dāng)日股價(jià)收于0.87元。

重組事件真真假假撲所迷離，無(wú)疑加重了市場(chǎng)的疑慮。之后，中弘在市場(chǎng)上的聲音只剩下每日按時(shí)披露的“可能被終止上市的風(fēng)險(xiǎn)提示”。

順著時(shí)間線(xiàn)往回看，近幾年，中弘負(fù)面新聞不斷。侯輪凍結(jié)如意島項(xiàng)目100%股權(quán)、濟(jì)南兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目停牌、傳聞王永紅“跑路”、項(xiàng)目爛尾……表現(xiàn)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，最終都指向了中弘的資金缺口。

“風(fēng)險(xiǎn)與收益并存”是資本市場(chǎng)顛撲不破的道理。沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的業(yè)績(jī)支撐，激進(jìn)擴(kuò)張冒險(xiǎn)，中弘的債務(wù)雪球越滾越大。

歷年財(cái)報(bào)顯示，中弘股份2015年和2016年凈利潤(rùn)分別為2.92億元、1.46億元。但在2017年，這一數(shù)字表現(xiàn)為虧損，-25.4億元，同比減少1699.01%。2018年上半年，中弘股份繼續(xù)虧損13億元。

退市在即，中弘又添新債。據(jù)10月22日晚間中弘發(fā)布的公告，10月20日和10月21日，公司及下屬控股子公司新增逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為14.28億元，全部為各類(lèi)借款。截至公告日，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為77.65億元，全部為各類(lèi)借款。

夢(mèng)碎文旅

財(cái)務(wù)黑洞背后，隱患早已埋下。

2014-2015年，國(guó)內(nèi)旅游事業(yè)與線(xiàn)上金融的蓬勃發(fā)展，王永紅開(kāi)始有意識(shí)地盤(pán)活他早年布局多地的旅游地產(chǎn)。

在轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)的道路上，中弘極力向萬(wàn)達(dá)看齊：線(xiàn)下布局旅游度假區(qū)，線(xiàn)上收購(gòu)整合旅游資源，近十年發(fā)起了多起并購(gòu)。在業(yè)內(nèi)，它被視為“小萬(wàn)達(dá)”。

2015年，中弘在一年之內(nèi)布局三個(gè)上市平臺(tái)，王永紅似乎再次迎來(lái)了他人生中的高光時(shí)刻：首先通過(guò)中弘的BVI子公司著融環(huán)球、耀帝貿(mào)易，先后收購(gòu)了H股的中璽國(guó)際（前稱(chēng)卓高集團(tuán)）和開(kāi)易控股（KEE），接著又拿下了新加坡上市公司亞洲旅游。

2016年年報(bào)中，中弘宣布其“A+3”戰(zhàn)略初步完成——“A”即在A股上市的中弘，“3”即公司收購(gòu)的三家境外上市公司。

具體的計(jì)劃是，KEE公司采取采購(gòu)或者合作的方式打造成互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)；以亞洲旅游為主體，打造互聯(lián)網(wǎng)旅游平臺(tái)，進(jìn)行在線(xiàn)旅游營(yíng)銷(xiāo)；以中璽國(guó)際為主體，在管理運(yùn)營(yíng)“新奇世界”品牌的基礎(chǔ)上，打造成一個(gè)全開(kāi)放的品牌管理及運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

這套戰(zhàn)略布局的邏輯至少看起來(lái)是自恰的——以中弘的旅游地產(chǎn)為標(biāo)的，靠互聯(lián)網(wǎng)金融和在線(xiàn)旅游平臺(tái)來(lái)盤(pán)活，并通過(guò)收購(gòu)一些境外公司來(lái)運(yùn)營(yíng)這些平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)一個(gè)完整的閉環(huán)。

2017年年報(bào)顯示，中弘分別持有中璽國(guó)際、開(kāi)易控股及亞洲旅游60.09%、70.16%、29.7%的股權(quán)。先后成為三家公司的控股股東或第一大股東后，中弘開(kāi)始實(shí)施其文旅全產(chǎn)業(yè)鏈計(jì)劃。

然而，理想豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)骨感。2017年，三家境外上市平臺(tái)均處于虧損狀態(tài)。

禍不單行，位于海南的兩個(gè)項(xiàng)目慘遭滑鐵盧——?？诘娜缫鈲u項(xiàng)目和三亞的半山半島項(xiàng)目分別被迫停工、收購(gòu)失敗。

2012年，中弘斥30億元取得如意島項(xiàng)目，這是一個(gè)填海人工造島的項(xiàng)目進(jìn)行旅游度假開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。中弘原計(jì)劃在該項(xiàng)目投入129億元，截至2017年年底，中弘實(shí)際投入的資金已達(dá)44.9億元。

倘若順利推進(jìn)，或許能讓債務(wù)壓頂?shù)闹泻胗写⒌臋C(jī)會(huì)。但去年9月，如意島項(xiàng)目因?yàn)榉欠ㄌ詈１划?dāng)?shù)睾Ｑ蠛蜐O業(yè)罰款3700萬(wàn)。年底，又被海南省政府實(shí)施“雙暫?！薄?/p>

2015年，中弘的大股東中弘卓業(yè)計(jì)劃以58億元收購(gòu)半山半島項(xiàng)目，但這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)歷多次抵押，權(quán)屬?gòu)?fù)雜，收購(gòu)以失敗告終。2017年，中弘重啟對(duì)半山半島項(xiàng)目的收購(gòu)，原計(jì)劃與世隆基金聯(lián)合間接收購(gòu)，國(guó)家環(huán)保督查一聲令下，收購(gòu)再次以失敗告終。

至此，盡管有意布局，中弘依舊陷入文旅苦局。究其根本，既有大勢(shì)的影響亦有對(duì)政策局勢(shì)的錯(cuò)判，更有中弘對(duì)自身能力與經(jīng)驗(yàn)的高估。

在眾多進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)的房企中，萬(wàn)達(dá)表現(xiàn)較為突出，然而，一個(gè)無(wú)法忽略的事實(shí)是萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目近年來(lái)也多地“受挫”的現(xiàn)實(shí)。去年7月，為了解決流動(dòng)性危機(jī)，萬(wàn)達(dá)將13個(gè)文旅城拋售給了融創(chuàng)。

中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)相關(guān)文章分析稱(chēng)，文旅項(xiàng)目前期投資大，屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目，必須靠地產(chǎn)反哺，但是地產(chǎn)的后期溢價(jià)需要建立在旅游的成功運(yùn)營(yíng)來(lái)提升。

反觀國(guó)內(nèi)的以萬(wàn)達(dá)、中弘等為代表的文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，在項(xiàng)目運(yùn)作上慣用“激進(jìn)”的資本運(yùn)作，“蛇吞象”式的發(fā)展路徑，高舉高打、大步擴(kuò)張的方式動(dòng)輒需投資數(shù)百、上千億。而高速擴(kuò)張意味著資金需求量的上升，這極其考驗(yàn)當(dāng)事企業(yè)的融資能力和資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力。

此番中弘退市，為行業(yè)敲了一次警鐘，也許能引發(fā)行業(yè)內(nèi)對(duì)文旅地產(chǎn)的重新審視。

成敗之間

“她那時(shí)候還太年輕，不知道所有命運(yùn)贈(zèng)送的禮物，早已在暗中標(biāo)好了價(jià)格?！?/p>

——茨威格

顛沛流離的中弘背后，是其實(shí)際控制人王永紅過(guò)山車(chē)般的人生。

從經(jīng)營(yíng)連鎖加油站發(fā)家，到操盤(pán)北京像素，再到轉(zhuǎn)型文旅，在不斷擴(kuò)張商業(yè)版圖的同時(shí)，又陷入債務(wù)危機(jī)，頻頻被傳“跑路”，如今又面臨退市囧境。

有人質(zhì)疑，身家不過(guò)百億的中弘為何敢大力押注文旅地產(chǎn)？也許，是因?yàn)橥跤兰t年輕時(shí)的成功來(lái)得太過(guò)“容易“。

20多年前，出身于江西宜春公務(wù)員家庭的王永紅也有過(guò)一段“北漂”歲月。

1992年底，大學(xué)畢業(yè)后的王永紅選擇進(jìn)京，最開(kāi)始接觸的行業(yè)便是汽車(chē)保潔和連鎖加油站。3年后，他開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，成立了永順發(fā)汽車(chē)保潔公司，又一次偶然的機(jī)會(huì)開(kāi)始涉足加油站，并逐漸成為北京地區(qū)的連鎖加油站品牌。

1999年，將加油站打包賣(mài)給中石油后，王永紅挖到了人生第一桶金。

從初出茅廬的大學(xué)畢業(yè)生到小有成就的創(chuàng)業(yè)者，王永紅只用了7年時(shí)間，可謂少年得志。

2000年，他以及極低廉的價(jià)格在北京朝陽(yáng)區(qū)五環(huán)外的常營(yíng)鄉(xiāng)附近一次購(gòu)買(mǎi)了600畝土地。

當(dāng)時(shí)的北京連四環(huán)都沒(méi)有，那片土地還種著玉米、高粱，周?chē)€有大型垃圾場(chǎng)，很多人都不看好他的這次投資。彼時(shí)，房改剛剛過(guò)去2年，在銷(xiāo)售不佳的大環(huán)境下，王永紅按下了該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的暫停鍵。

2008年，王永紅等到了一個(gè)絕妙的時(shí)機(jī)。隨著北京CBD東擴(kuò)，常營(yíng)地區(qū)的土地價(jià)值翻了近10倍，中弘隨即在這片區(qū)域開(kāi)發(fā)了中弘國(guó)際商務(wù)花園，也就是今天的北京像素。

當(dāng)時(shí)，由于體量龐大，且采用了當(dāng)時(shí)較為前衛(wèi)的loft設(shè)計(jì)，9800多套商住房，4年就完成了銷(xiāo)售去化。有分析稱(chēng)，憑借這個(gè)項(xiàng)目，王永紅至少賺取了50億元的利潤(rùn)。

8年過(guò)去，從企業(yè)家到富豪，王永紅又進(jìn)一階。借助這筆啟動(dòng)資金，2010年，中弘集團(tuán)在A股借殼上市。

此后，倚靠資本市場(chǎng)，王永紅開(kāi)啟了一系列“騷操作”：2013年前后，王永紅通過(guò)大宗交易拋售股票，而后借由中弘高送轉(zhuǎn)、進(jìn)軍手游領(lǐng)域等概念炒熱抬升股價(jià)，拋售獲取暴利，并一度介入徐翔案。

再完美的資本運(yùn)作手段也需要地產(chǎn)實(shí)業(yè)的支撐。然而，在地產(chǎn)實(shí)業(yè)方面，王永紅主導(dǎo)下的中弘?yún)s壞消息不斷。資金缺乏，中弘大廈爛尾；受北京商住政策影響，平谷的御馬坊和夏各莊項(xiàng)目銷(xiāo)售停滯；因環(huán)保督查、股權(quán)糾紛，海南項(xiàng)目雙雙受阻……

王永紅無(wú)奈選擇避走香港，遙控指揮，而此時(shí)，背負(fù)巨債的中弘似乎已經(jīng)無(wú)力回天。多次尋求重組，求助無(wú)門(mén)，王永紅迎來(lái)了人生的至暗時(shí)刻，執(zhí)掌中弘多年，卻難逃退市運(yùn)命。

王永紅曾說(shuō)：“夢(mèng)想從來(lái)不會(huì)被打折，只要有一直做下去的勇氣?！?/p>

曾經(jīng)以“穩(wěn)準(zhǔn)狠”聞名地產(chǎn)界的王永紅，夢(mèng)碎文旅地產(chǎn)之后，國(guó)內(nèi)誰(shuí)將會(huì)把文旅地產(chǎn)的大旗抗到底呢？

*本文來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)，本文作者：王若君，原標(biāo)題：《王永紅：成于地產(chǎn)，敗于文旅》。