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350億元酒店資產(chǎn)交易背后,行業(yè)已到變革時(shí)

大住宿 本文作者:肖瑋、王瑩瑩 2018-01-08
酒店資產(chǎn)及股權(quán)被拋售的原因很多,包括扭轉(zhuǎn)虧損業(yè)績、戰(zhàn)略調(diào)整或利用優(yōu)良資產(chǎn)套現(xiàn)等,但不管原因?yàn)楹?,?dāng)消費(fèi)者需求越來越多元化,對(duì)品質(zhì)要求也日益提高,經(jīng)濟(jì)型酒店和傳統(tǒng)星級(jí)酒店都不能再安于現(xiàn)狀,必須為適應(yīng)市場(chǎng)而踏上變革、轉(zhuǎn)型之路。

資產(chǎn)頻繁買賣的背后,往往預(yù)示著一個(gè)行業(yè)正邁入變革期。根據(jù)最新發(fā)布的《2017年中國酒店資產(chǎn)交易分析報(bào)告》,去年國內(nèi)酒店交易總額預(yù)計(jì)超過350億元,其中萬達(dá)出售70多家酒店價(jià)格約為190億元??傮w來看,酒店資產(chǎn)及股權(quán)被拋售的原因很多,包括扭轉(zhuǎn)虧損業(yè)績、戰(zhàn)略調(diào)整或利用優(yōu)良資產(chǎn)套現(xiàn)等,但不管原因?yàn)楹?,?dāng)消費(fèi)者需求越來越多元化,對(duì)品質(zhì)要求也日益提高,經(jīng)濟(jì)型酒店和傳統(tǒng)星級(jí)酒店都不能再安于現(xiàn)狀,必須為適應(yīng)市場(chǎng)而踏上變革、轉(zhuǎn)型之路。

酒店虧損被出售

2017年,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),國內(nèi)酒店資產(chǎn)交易總額超過350億元。同樣值得關(guān)注的是,剝離資產(chǎn)以及盈利能力下降成為主要的出售原因。與此同時(shí),酒店資產(chǎn)出售已經(jīng)逐步從三四線城市向一二線城市發(fā)展,甚至在一線城市核心區(qū)域也出現(xiàn)了酒店資不抵債的情況。

據(jù)了解,去年10月底,中糧酒店(北京)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中糧酒店”)100%股權(quán)正式出售,掛牌價(jià)為9.95億元。據(jù)了解,中糧酒店為大悅城地產(chǎn)旗下公司,運(yùn)營北京長安街W酒店。虧損是出售的主要原因,有數(shù)據(jù)顯示,2016年,中糧酒店?duì)I業(yè)收入約為1.32億元,凈利潤約虧損0.96億元。截止到2017年9月30日,中糧酒店?duì)I業(yè)收入約為1.11億元,凈利潤虧損約為0.92億元。

和北京長安街W酒店掛牌出售時(shí)間相近的北京翠宮飯店,也以26億元掛牌出售。截至目前,仍未找到“接盤俠”。此外,2017年12月底,作為老牌酒店集團(tuán)的華天酒店,已成功出讓全資子公司北京世紀(jì)華天酒店管理有限公司51%的股權(quán)。數(shù)據(jù)顯示,2013-2016年,華天酒店的營收分別為17.8億元、15.1億元、11.9億元和10億元??鄯莾衾麧櫡謩e為1.17億元、-1.21億元、-2.03億元和-2.84億元。酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人馮少輝曾指出,華天酒店最近不斷出招,主要是由于內(nèi)部虧損嚴(yán)重而面臨退市危機(jī),賣掉酒店屬不得已而為之。

事實(shí)上,隨著酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大,“酒改辦”也成了行業(yè)趨勢(shì),不管是北京長安街W酒店,還是北京翠宮飯店,都已將部分客房改為寫字樓。華美酒店顧問機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱坦言,將酒店改成寫字樓是業(yè)主在權(quán)衡收益時(shí)做出的決策。

經(jīng)濟(jì)型酒店低迷

北京商報(bào)記者還從報(bào)告中發(fā)現(xiàn),在交易的酒店中,經(jīng)濟(jì)型酒店占比頗高,而在這一狀況背后是此類酒店生存艱難的現(xiàn)實(shí)。事實(shí)上,在本世紀(jì)初的十幾年中,酒店業(yè)最熱門的話題,一直圍繞著經(jīng)濟(jì)型酒店打轉(zhuǎn)。從漢庭到如家,從七天到錦江之星,標(biāo)準(zhǔn)化的房間、平易近人的價(jià)格以及便捷的加盟形式,讓這些連鎖品牌開始迅速取代傳統(tǒng)的招待所和小旅館,遍布大江南北。

有數(shù)據(jù)顯示,2005-2016年,中國的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店從500家擴(kuò)張到2.2萬家,翻了44倍。截至2015年底,全國經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)量突破186萬間,經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店更是占據(jù)了整個(gè)酒店市場(chǎng)的近六成。可以說,經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店輝煌時(shí),依靠的就是超高的性價(jià)比以及標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),與價(jià)格昂貴的高端酒店和條件簡(jiǎn)陋的家庭式小旅館相比,經(jīng)濟(jì)型酒店無疑可以滿足更多大眾對(duì)于住宿的需求。

但是隨著消費(fèi)的升級(jí),人們對(duì)酒店的入住環(huán)境、服務(wù)等有了更高的要求,而中端酒店的崛起和民宿、酒店式公寓的日益發(fā)展,對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店造成了嚴(yán)重的沖擊。從2011年開始,經(jīng)濟(jì)型酒店的增速出現(xiàn)波動(dòng)下降,尤其是2016年,下滑更為明顯,數(shù)據(jù)顯示,2013-2015年的增幅尚且能穩(wěn)定在30%左右,2016年卻驟然下跌到不足20%。

面臨生存困境,經(jīng)濟(jì)型酒店也開始了轉(zhuǎn)型發(fā)展,與高端酒店進(jìn)行合作,共同瞄準(zhǔn)中端酒店市場(chǎng)。華住收購桔子酒店、錦江收購維也納,都是在中端酒店進(jìn)行布局,而如家則將原本低端的如家連鎖升級(jí)成為如家精選。

馮少輝表示,一二線城市的經(jīng)濟(jì)型酒店在2013年左右就已經(jīng)趨于飽和,目前市場(chǎng)存量依然很大,加上早已毫無優(yōu)勢(shì)的價(jià)格以及品質(zhì)普通的服務(wù),讓不少經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店陷入低迷。

行業(yè)已到變革時(shí)

報(bào)告指出,中國酒店總數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)了一線城市基本飽和,二三線城市酒店嚴(yán)重飽和的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2017年,中國新增住宿類的房量約為50萬-80萬間。預(yù)計(jì)未來三年,中國酒店將以每年不低于40萬間的數(shù)量增長??梢?,酒店總量飽和以及城市人口流動(dòng)等因素,都促使酒店業(yè)格局生變。一方面,在一二線城市,為緩解日益嚴(yán)重的“城市病”,越來越多的城市開始加速老城區(qū)改造并逐漸將人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到新城區(qū)。在這樣的大背景下,老城區(qū)的消費(fèi)人群也逐漸減少并轉(zhuǎn)移,這勢(shì)必會(huì)對(duì)老城區(qū)的酒店產(chǎn)業(yè)帶來不小的沖擊。另一方面,隨著三四線城市的人口向一二線城市流動(dòng),酒店業(yè)的需求也出現(xiàn)冷熱不均。

當(dāng)然,戰(zhàn)略調(diào)整也是企業(yè)出售酒店資產(chǎn)的一大原因。去年最大一筆交易當(dāng)屬萬達(dá)將旗下70多家酒店資產(chǎn)包作價(jià)約190億元出售給富力,此舉也是萬達(dá)實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略的重要一步。富力在全球已開業(yè)和建設(shè)的高級(jí)酒店24家,在以較低價(jià)格接手萬達(dá)酒店后,將持有超過100家酒店,成為全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主,故這筆買賣被認(rèn)為是雙贏。

但馮少輝認(rèn)為,從酒店行業(yè)的整體大環(huán)境來看,2018年酒店的日子也不會(huì)太好過。另有業(yè)內(nèi)分析師指出,當(dāng)前酒店行業(yè)中,經(jīng)濟(jì)型酒店利潤攤薄,高端酒店市場(chǎng)由于政務(wù)消費(fèi)收緊也面臨不小難題,2018年預(yù)計(jì)將有一批外資酒店品牌遭遇撤牌,眼下發(fā)展迅猛的只有中高端酒店市場(chǎng)。而隨著消費(fèi)的升級(jí),消費(fèi)者越來越注重品質(zhì),未來酒店市場(chǎng)也將迎來個(gè)性化時(shí)代,企業(yè)轉(zhuǎn)型也勢(shì)在必行。

*文來源:北京商報(bào),作者:肖瑋、王瑩瑩,原標(biāo)題:《350億元酒店資產(chǎn)交易背后》。

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