少妇久久久久久被弄到高潮_国产嫖妓一区二区三区无码_比比资源先锋影音网_天美传媒精品1区2区3区_97精品国产一区二区三区

一、序言

(一)公寓發(fā)展概況

近年來，公寓作為租賃市場中的新興力量，發(fā)展勢頭迅猛，尤其是隨著互聯(lián)網(wǎng)的滲透以及消費(fèi)觀念的升級，市場前景愈發(fā)明朗。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，諸如萬科、龍湖、旭輝等都已紛紛切入布局。據(jù)邁點(diǎn)研究院(MTA)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到2017年4月初，全國至少已有22個省市出臺了促進(jìn)住宿租賃市場發(fā)展的意見或建議。

巨大的發(fā)展?jié)摿由蠂艺叩闹С?，公寓行業(yè)已迎來蓬勃發(fā)展之勢，傳統(tǒng)行業(yè)紛紛借此拓展資深領(lǐng)地，創(chuàng)業(yè)者爭相攜帶資本涌入淘金，部分開發(fā)商、房產(chǎn)中介、酒店都想從中分得一杯羹，整個公寓租賃領(lǐng)域可謂是風(fēng)起云涌、群雄逐鹿。據(jù)邁點(diǎn)研究院(MTA)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年僅長租公寓融資就達(dá)21起，共計(jì)融資約60億元;在投資環(huán)境遇冷的2016年，長租公寓融資也有13起，共計(jì)融資約30億元。

(二)中國公寓品牌指數(shù)與報告

中國的公寓雖多，但企業(yè)品牌化意識不強(qiáng)、品牌化戰(zhàn)略尚未全面形成。為加強(qiáng)公寓企業(yè)的品牌意識，引導(dǎo)市場關(guān)注、資本介入和政府扶持，邁點(diǎn)研究院(MTA)繼續(xù)發(fā)布“中國住宿業(yè)公寓品牌指數(shù)年度榜單”。目前，邁點(diǎn)品牌指數(shù)MBI數(shù)據(jù)監(jiān)測的公寓品牌已達(dá)500多家，實(shí)際有數(shù)據(jù)的為135。此份報告基于這些品牌的數(shù)據(jù)進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)客群的影響力分析，通過這份報告，可以更加了解各品牌2016年度在消費(fèi)者心目中的反響如何，清楚看到哪些是自身的優(yōu)勢，有哪些方面不足可以加強(qiáng)，并找到學(xué)習(xí)的榜樣。

(三)報告簡介

本報告由邁點(diǎn)研究院(MTA)聯(lián)合Talking Data共同發(fā)布，針對中國公寓市場的運(yùn)營與客群消費(fèi)狀況，透過對年度大數(shù)據(jù)的整合分析，深度解讀公寓行業(yè)，旨在為公寓經(jīng)營者、投資人、觀察家們經(jīng)營與發(fā)展提供參考。

報告共涵括服務(wù)式公寓品牌28個、短租公寓品牌20個、集中式長租公寓品牌39個，分散式長租公寓品牌48個。共計(jì)4個品類，135個品牌。報告總共分為六章，將各品類的榜單以及各細(xì)分維度進(jìn)行詳細(xì)解讀，并將幾大品類的品牌進(jìn)行比較分析，以及對整體公寓行業(yè)進(jìn)行年度總結(jié)和對未來趨勢進(jìn)行合理預(yù)判。

二、公寓市場規(guī)模和投資熱點(diǎn)

市場有多大?

 2011-2016年我國流動人口數(shù)量(單位：億)

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，我國流動人口(流動人口是指人戶分離人口中扣除市轄區(qū)內(nèi)人戶分離的人口)為2.45億人，比上年末減少171萬人。雖然我國流動人口數(shù)量在2014年達(dá)到2.53億的峰值后在逐漸回落，但由于流動人口的基數(shù)仍然十分龐大，因此，預(yù)計(jì)未來較長一段時間，流動人口對租房的需求仍然會非常旺盛。

鏈家研究院2016年底推出的《租賃崛起》報告顯示，2016年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模為1.1萬億元，2020年大概是1.6萬億元，2025年將達(dá)到2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會超過4萬億元。

哪些地方長租公寓扎堆?

華東地區(qū)囊括長租公寓市場半壁江山，華中、西南點(diǎn)狀分布

 集中式長租品牌公寓數(shù)量前十大城市(單位：家)

根據(jù)邁點(diǎn)研究院(MTA)對監(jiān)測的集中式長租品牌公寓TOP30在各城市的分布情況進(jìn)行分析，北上廣深這四個一線城市的集中式品牌長租公寓數(shù)量合計(jì)達(dá)335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%;南京、杭州、蘇州、武漢等強(qiáng)二線城市也已經(jīng)有不少的集中式品牌長租公寓進(jìn)駐。

 分散式長租品牌公寓分布概況(單位：間)

分散式長租品牌公寓與集中式長租品牌公寓的分布情況大體一致，在邁點(diǎn)研究院(MTA)監(jiān)測的分散式長租品牌公寓TOP30中，京滬浙粵四省市的分散式品牌長租公寓數(shù)量合計(jì)達(dá)386819間，占分散式品牌長租公寓市場的95%;四川、河南等勞動力大省的省會城市也已萌發(fā)出了一些分散式品牌長租公寓。

通過對集中式與分散式長租品牌公寓的分布不難看出，公寓在選址分布時較偏好華東地區(qū)，但隨著一線城市公寓的逐漸飽和，二三線城市將成公寓競爭擴(kuò)張的主戰(zhàn)場。

新興市場在哪?

2017年，哪些城市還有機(jī)會發(fā)展長租公寓，通過對目前長租公寓發(fā)展較好的城市進(jìn)行分析，發(fā)展長租公寓需要具備以下四個特征：

1)流動人口眾多;

2)空置房較多;

3)房價較高;

4)長租公寓尚未飽和。

按照以上特征，遴選出10個尚有機(jī)會發(fā)展長租公寓的城市，供公寓經(jīng)營者參考。(排名不分先后)

長租公寓物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)?

目前，長租公寓的選址建議可從以下維度著手：

1)地鐵站(公交站)1.5公里范圍內(nèi);

2)工業(yè)(科創(chuàng))園區(qū)周邊。

同時，不同檔次的長租公寓在物業(yè)分布也會有各自特征：

高端公寓：市中心CBD;

中端公寓：地鐵口或科創(chuàng)園區(qū)附近;

低端公寓：廠區(qū)或?qū)W校周邊。

但優(yōu)質(zhì)物業(yè)畢竟有限，可以預(yù)見，2017年公寓品牌在物業(yè)項(xiàng)目拓展方面的競爭將日趨白熱化;那么，在過去的一年中，哪些公寓品牌表現(xiàn)優(yōu)異，哪些公寓品牌新晉入圍呢?

三、各品類公寓品牌指數(shù)分析

(一)2016年度集中式長租公寓品牌指數(shù)TOP10

集中式長租公寓是所有公寓品類中競爭最為激烈的一個。目前集中式長租公寓已聚集了來著多個行業(yè)的玩家，既有YOU+、魔方這種帶有互聯(lián)網(wǎng)基因的公寓品牌，也有萬科、龍湖等地產(chǎn)大亨入場，還有逗號、窩趣等酒管集團(tuán)跨界。在不遠(yuǎn)的將來，究竟哪個入局者能成為最大贏家，勝負(fù)尚未有定論。從數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，YOU+、魔方的“雙雄”地位一時還難以撼動，前者2016年同比2015年指數(shù)增加177.12，后者同比增加283.69，指數(shù)翻了2倍還多。

(二)2016年度分散式長租公寓品牌指數(shù)TOP10

與集中式長租公寓不同，分散式長租公寓入局者仍以互聯(lián)網(wǎng)基因的租房平臺為主，鏈家與我愛我家兩大房產(chǎn)中介巨頭在集中式與分散式均有布局，但自如友家和相寓HOME兩家分散式長租公寓品牌的指數(shù)與領(lǐng)頭羊優(yōu)客逸家相比仍有較大差距。經(jīng)過一年的發(fā)展，優(yōu)客逸家的品牌指數(shù)已由2015年的114.74大幅升至2016年的292.52，增長了154.94%。

這可能與大家的認(rèn)知有些偏差，自如友家和相寓HOME無論在影響力還是房源數(shù)量都遠(yuǎn)在優(yōu)客逸家之上，但自如友家和相寓HOME在C端與客戶交流頻繁，而優(yōu)客逸家品牌則是在媒體宣傳推廣方面著墨甚多，因此雖然優(yōu)客逸家的品牌指數(shù)遠(yuǎn)在自如友家、相寓HOME之上，但優(yōu)客逸家若想達(dá)到與之相當(dāng)?shù)囊粋€量級，顯然還有不少的路要走。

(三)2016年度服務(wù)式公寓品牌指數(shù)TOP10

從服務(wù)式公寓品牌指數(shù)TOP1O的排名不難看出，國際公寓品牌依然占據(jù)了榜單中的多數(shù)席位，國內(nèi)服務(wù)式品牌公寓中僅優(yōu)帕克與艾麗華躋身前十，分別排名品牌指數(shù)榜單第六與第十位。其中，雅詩閣有限公司獨(dú)中三元，旗下三大服務(wù)式公寓品牌：盛捷、雅詩閣、馨樂庭均成功入圍，分列榜單第一、第二和第五位。預(yù)計(jì)2017年國際高端服務(wù)式公寓品牌仍將領(lǐng)跑榜單。

(四)2016年度短租公寓品牌指數(shù)TOP10

短租公寓，簡單可以理解為是服務(wù)式公寓的“短租版”。與服務(wù)式公寓品牌指數(shù)榜單不同，短租公寓TOP10的上榜品牌多為國內(nèi)自主品牌，而位居榜首的斯維登則是斯維登集團(tuán)傾力打造，并由途家網(wǎng)提供渠道資源的優(yōu)秀短租品牌。隨著寓米在新三板的上市，短租公寓市場已形成以斯維登與寓米公寓(原私享家)領(lǐng)跑，多個國內(nèi)短租公寓品牌紛爭的局面。

(五)2016 VS 2015 長租公寓品牌指數(shù)進(jìn)步明顯

通過近兩年的長租公寓品牌指數(shù)對比不難發(fā)現(xiàn)，集中式長租公寓和分散式長租公寓在2016年都取得了長足的進(jìn)步。其中，分散式長租公寓的品牌指數(shù)平均值環(huán)比去年上升了54.37%，集中式長租公寓的品牌指數(shù)平均值環(huán)比更是提高了84.89%。

品牌指數(shù)的進(jìn)步，特別是媒體指數(shù)的大幅提高，反映了2016年的長租公寓更愿意也更善于在媒體上進(jìn)行品牌的充分展示與宣傳。隨著長租公寓市場競爭的加劇以及各類管理人才向長租公寓涌入，2017年的長租公寓在搜索指數(shù)、運(yùn)營指數(shù)兩大維度的表現(xiàn)也將有所提高，也是差異化提升品牌競爭力的有力武器。

(六)2016年品牌公寓發(fā)展趨勢

2016年品牌公寓發(fā)展最大的特征是品牌升級與品牌細(xì)化，各公寓品牌希望通過升級與細(xì)化品牌來全面覆蓋各層次的租住人群。

2016年，魔方先后推出了“9號樓”、“魔爾”兩個子品牌，成為國內(nèi)首家擁有高、中、低三種檔次的公寓企業(yè)。類似的企業(yè)還有雅住、麥家和窩趣等。

同時，分散式公寓品牌也在對其旗下品牌進(jìn)行延展，比如，2016年自如相繼推出了集中式長租公寓品牌自如寓和分散式長租公寓品牌自如友家;相寓也將其公寓品牌進(jìn)一步細(xì)化為相寓HOME和相寓PARK，前者為分散式公寓，后者則專注于集中式公寓。

那么，各類型的公寓應(yīng)該如何對其公寓租住人群進(jìn)行精準(zhǔn)定位呢?

四、公寓市場消費(fèi)人群畫像

消費(fèi)人群屬性

男女比例六四開，80后占近6成

據(jù)調(diào)查樣本顯示，2016年，公寓市場的消費(fèi)人群男女比例六四開，其中男性占比為61%，女性占比已達(dá)到39%;更加挑剔的女性用戶在2016年性別比例達(dá)到近四成，意味著國人已普遍接受了公寓這一新的住宿方式。

公寓市場的消費(fèi)人群以26-35歲間的80后為主，其占比達(dá)58%，超過其他所有年齡段人群的總和, 這一群體雖是目前社會的中堅(jiān)階層，但由于一二線城市房價高企，許多潛在購房者被迫選擇租住。同時得益于公寓市場的迅速發(fā)展，當(dāng)前的公寓已能滿足租住者的大多數(shù)需求;因此，租住公寓已成為了繼買房、租住城中村之外又一重要選項(xiàng)。

北上廣深公寓租住仍是主力，人口大省省會租住需求亦盛

毋庸置疑，北上廣深四大一線城市目前是，并將一直是公寓租住的主力市場，這一趨勢從眾多公寓總部所在地及主要網(wǎng)點(diǎn)的布局也不難看出;有近7成的品牌公寓的總部或重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域位于一線城市中。同時值得關(guān)注的還有人口大省的省會城市，鄭州與成都已躋身公寓租住最活躍的十大城市之列。

公寓客戶既關(guān)注一日三餐，又注重休閑飲品

由于公寓客戶多數(shù)為尚未成家的年輕人，那么這些消費(fèi)人群最關(guān)注的餐飲消費(fèi)方式是快餐簡餐就不足為奇了。但目前品牌公寓租客的基本物質(zhì)需求多數(shù)已經(jīng)獲得滿足，因此租客的餐飲習(xí)慣已不滿足于僅能果腹的快餐及正餐，還會將一部分時間和精力放在咖啡及西餐等較高端的消費(fèi)上來。

團(tuán)購、OTA類應(yīng)用使用頻率最高

通過對租住公寓消費(fèi)人群APP使用偏好進(jìn)行分析，O2O團(tuán)購及OTA兩類APP在這類人群中的使用頻率較高，同時購房及購車類軟件也時常獲得公寓租住人群的光顧。可以預(yù)測的是，能否為租客提供豐富、便捷的本地生活服務(wù)，將成為未來公寓之間競爭的重要軟實(shí)力。

公寓租客最喜影音應(yīng)用，網(wǎng)購及社交也頗受關(guān)注

租客們的休閑時光多數(shù)是通過影視音樂及網(wǎng)絡(luò)購物來打發(fā)的，同時，近9成的公寓租客會通過閱讀及社交來充實(shí)其業(yè)余時光，從公寓租客的休閑興趣不難看出，影視娛樂設(shè)施及無線網(wǎng)絡(luò)設(shè)備已成為公寓必須為租客配備的硬件配套了。

公寓租客最愛買服飾衣帽，餐飲消費(fèi)亦不可或缺

從公寓租住人群的線下消費(fèi)偏好來看，逾半數(shù)的公寓租客在消費(fèi)時會優(yōu)先將錢花費(fèi)在購買服飾鞋帽上，排在第二位的是生活服務(wù)。從上述的線下消費(fèi)偏好分析，品牌服裝店及本地O2O服務(wù)平臺與公寓企業(yè)有一定的跨界合作機(jī)會。

五、各品類運(yùn)營發(fā)展分析

邁點(diǎn)品牌指數(shù)MBI：邁點(diǎn)網(wǎng)通過自主開發(fā)的“邁點(diǎn)品牌指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)”(MBIMS)，針對行業(yè)相關(guān)的酒店/公寓/客棧/民宿品牌，每月不間斷跟蹤邁點(diǎn)旅游及大住宿業(yè)門戶網(wǎng)站、國內(nèi)主流搜索引擎搜索及其他行業(yè)數(shù)據(jù)庫合作網(wǎng)站的上百萬網(wǎng)民的上網(wǎng)行為;對品牌的潛在用戶或?qū)嶋H使用用戶的IP屬性進(jìn)行分類，從搜索指數(shù)、運(yùn)營指數(shù)、媒體指數(shù)三個維度，進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、統(tǒng)計(jì)。

邁點(diǎn)研究院(MTA)對品牌指數(shù)原始數(shù)據(jù)庫，進(jìn)行審核、校對，通過MBI系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)出各品牌的有效關(guān)注比例，并最終加權(quán)計(jì)算得出邁點(diǎn)品牌指數(shù)數(shù)據(jù)。MBI系統(tǒng)還會根據(jù)同一類別品牌的進(jìn)行歸屬，按照有效關(guān)注比例進(jìn)行排名，綜合反映品牌影響力。本部分將基于MBI監(jiān)測品牌數(shù)據(jù)展開。

公寓關(guān)注度穩(wěn)步提升，月總搜索量一度接近2萬

從用戶對公寓的搜索情況來看，公寓在搜索總量在2016年總體呈現(xiàn)上升的趨勢。而對公寓的搜索平均值則是從2016年5月開始穩(wěn)步攀升，僅在12月有所回落，這也與國家及各省市出臺鼓勵房屋租賃政策發(fā)布的時間基本吻合。

邁點(diǎn)、搜狐焦點(diǎn)、新浪樂居為公寓品牌前三大新聞投放媒體

在媒體宣傳推廣上，公寓品牌偏愛的五大平臺分別是邁點(diǎn)、新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)、南方網(wǎng)旅游以及中國航空旅游網(wǎng)。截至2016年12月，市場上長租公寓品牌在五大平臺的新聞投放數(shù)量合計(jì)占比，達(dá)到全年行業(yè)新聞總數(shù)的95%。

官網(wǎng)運(yùn)營逐漸式微， APP等移動端口獲用戶青睞

截至2016年12月31日，邁點(diǎn)品牌指數(shù)MBI共監(jiān)測市場主流公寓品牌135家。作為市場上的主流品牌，這135家品牌的官網(wǎng)與APP運(yùn)營在不同月份上表現(xiàn)有一定的差異。

總體來看，前三季度官網(wǎng)與APP運(yùn)營水平相當(dāng)，但從4季度開始，官網(wǎng)運(yùn)營情況有一點(diǎn)幅度回落，而APP客戶端則穩(wěn)步上升。

在移動互聯(lián)網(wǎng)日益發(fā)展的當(dāng)下，公寓的客群又偏年輕化，公寓運(yùn)營商需更加重視APP客戶端等移動運(yùn)營模式，以跟上年輕消費(fèi)者的喜好。

六、對公寓市場之展望

盈利，應(yīng)成為2017年公寓發(fā)展的年度詞匯

公寓市場雖已發(fā)展數(shù)年，但尚未有企業(yè)能給出一套可持續(xù)的盈利方法，業(yè)內(nèi)也有眾多專家曾提出過許多的建議和意見。隨著各路人馬涌入公寓，公寓市場的競爭逐漸加劇，2017年必將成為公寓品牌能否存活下來較為關(guān)鍵的一年。

關(guān)于如何盈利，筆者認(rèn)為可將集中式和分散式的公寓分別對待。由于目前公寓的重資產(chǎn)屬性，在國內(nèi)REITs尚未啟動的情況下，集中式公寓暫時只有“持有物業(yè)溢價+租金+其他衍生服務(wù)收費(fèi)”這一種盈利模式。

而對于分散式公寓，得益于去年國家和地方發(fā)布的鼓勵住房租賃的辦法，各地紛紛出臺了相應(yīng)的配套意見，許多省市已將N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差價為主。

政策趨于完善，灰色地帶漸少

2017年2月，住建部表示正在制定住房租賃合同示范文本，以規(guī)范住房租賃行為;還將推進(jìn)相關(guān)條例起草工作，以規(guī)范租住相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)，突出保護(hù)承租人權(quán)益，增強(qiáng)租房居住的安全感和穩(wěn)定感，住建部還明確表示，今年將加快住房租賃市場立法。

自2016年6月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》以來，已至少有22個省市出臺了促進(jìn)住宿租賃市場發(fā)展的意見或建議。深圳、上海等地也針對廠改房已進(jìn)行了多輪的整治，各地政府對公寓在消防隱患方面的查處也從未松懈。政策日趨完善使原本粗放的租房市場逐漸規(guī)范，市場留給“黑中介”、“黑二房東”的空間也愈來愈小。在此，建議公寓運(yùn)營者務(wù)必將政策風(fēng)險作為公寓項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營中的首要風(fēng)險來進(jìn)行把控。

資產(chǎn)證券化，公寓健康發(fā)展的必由之路

長租公寓具有租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營模式清晰、市場發(fā)展空間廣闊等特點(diǎn)，但公寓市場的資產(chǎn)證券化雖尚未有明確的法律規(guī)范。不過，今年1月10日，魔方公寓ABS成為國內(nèi)首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，隨著龍頭企業(yè)創(chuàng)新嘗試以及行業(yè)整體發(fā)展，資產(chǎn)證券化(輕資產(chǎn)型)和REITs(產(chǎn)權(quán)持有型)會逐漸成為公寓領(lǐng)域金融創(chuàng)新的重要來源。同時，今年2月14日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會也提出了將研究推動“公募基金+資產(chǎn)證券化”的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式，這一措施有望加速中國版REITs早日落地。

但需要注意的是，資產(chǎn)證券化雖是一劑化解公寓盈利困局的良藥，但卻仍需其他配套政策措施的跟進(jìn)。比如，此次魔方公寓ABS的預(yù)計(jì)收益率為5%，雖較之前通過信托融資8%的利率有所降低，但如果加上擔(dān)保費(fèi)用和發(fā)行費(fèi)用，其融資成本仍然較高。因此，在收益不能提高前提下，如何降低成本、獲得稅收優(yōu)惠政策就成為了關(guān)鍵。在此，希望政府在開閘REITs的同時能出臺相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，這樣才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化真正服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的目的。 

*本文來源：邁點(diǎn)網(wǎng)，作者：于博文，原標(biāo)題：《報告|2016年度中國住宿業(yè)公寓品牌發(fā)展報告》

【號外】想要捕捉文旅大消費(fèi)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)？想要了解最前沿的文旅跨界創(chuàng)新？想要學(xué)習(xí)行業(yè)大佬最新的干貨分享？想要與行業(yè)精英現(xiàn)場互動深入交流？來“2017中國文旅大消費(fèi)創(chuàng)新峰會”吧！6月13-14日，北京·國際會議中心，文旅大消費(fèi)頂級內(nèi)容盛宴等你來！了解會議詳情&報名請戳：我要報名！（提前報名有優(yōu)惠）